juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für von dem Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer von dem Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist, oder wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.
2. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht (Fortführung von Senat, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 - NJW-RR 2023, 791).
3a. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.
3b. Bedarf der widerklagend geltend gemachte Gestattungsanspruch näherer Aufklärung, hat in der Regel ein Teilurteil über den entscheidungsreifen Beseitigungsanspruch zu unterbleiben; dagegen kann über eine Unterlassungsklage, mit der (lediglich) der Beginn oder die Fortsetzung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung unterbunden werden soll, regelmäßig vorab durch Teilurteil entschieden werden.
3c. Erhebt der auf Beseitigung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer Klage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses zum Amtsgericht, nachdem er erstinstanzlich zur Beseitigung verurteilt worden ist, kommt eine Aussetzung des auf den Beseitigungsanspruch bezogenen Berufungsverfahrens nicht in Betracht.

A.

Problemstellung

Ein Wohnungseigentümer will seine Wohnung umbauen. Küche und Wohnzimmer durch eine Wand getrennt, das entspricht nicht mehr heutigem Geschmack. Also soll die trennende Wand abgerissen werden und eine leistungsstarke Abluftanlage (mit Wärmetauscher) die Kochgerüche ins Freie abführen. Der Maurer verspricht, dass es keine Probleme für das Gebäude gibt, denn der Fassadendurchbruch sei dicht und statt der tragenden Wand werde ein Unterzug eingebaut. Der Wohnungseigentümer überlegt: Eigentlich müsste ich vor Baubeginn einen Gestattungsbeschluss herbeiführen (vgl. BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 Rn. 20 - WuM 2023, 306). Aber, so denkt er: Wenn ich vorher eine Gestattung beantrage, werden diese „Bedenkenträger“ noch eine teure statische Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangen und kostspielige Änderungen im Detail verlangen; auch die Verzögerung würde zu einer Kostensteigerung führen. Sie werden mir schon nicht die Baustelle stilllegen oder gar Beseitigung des Umbaus verlangen. Wenn doch, wende ich meinen Gestattungsanspruch aus § 20 Abs. 3 WEG ein, denn es wird ja niemand erheblich benachteiligt; so war das doch auch vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2018 - V ZR 56/17 Rn. 27 - WuM 2018, 596) und dessen Gesetzgeber wollte doch die „Versteinerung“ in Wohnungseigentumsanlagen aufbrechen. Wenn man einfach anfängt zu bauen, werden die anderen schon nichts sagen und nach Fertigstellung bewundern, wie schön alles geworden ist. Und überhaupt: Ich baue doch in meiner Wohnung!

Der Streit um eigenmächtige bauliche Veränderungen begleitet das Wohnungseigentumsrecht von Anbeginn. Das WEMoG hat einen Anspruch auf Gestattung in § 20 Abs. 3 WEG für den Fall geschaffen, dass alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, und damit bewusst den eng verstandenen Nachteilsbegriff aus den §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG aufgenommen (BT-Drs. 19/18791, 63).

Unter Geltung des WEMoG war bisher geklärt, dass eine ohne Gestattung durch Eigentümerbeschluss begonnene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eingestellt werden muss (vgl. BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 - WuM 2023, 306).

Offengelassen hat der BGH bisher die Frage, wie man den Genehmigungsanspruch gemäß § 20 Abs. 3 WEG dem Rückbau- und Wiederherstellungsanspruch entgegenhalten kann. Die vorliegende Entscheidung klärt dazu zentrale Fragen.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Ein Teileigentümer verpachtet seine Teileigentum im Erdgeschoss zum Betrieb einer Shishabar. Der Pächter beginnt, das Pachtobjekt umzubauen; dabei soll hier außer Betracht bleiben, dass einzelne Baumaßnahmen vor Inkrafttreten des WEMoG fertiggestellt wurden. Der Pächter reißt tragende Wände ein; in den darüberliegenden Gebäudeteilen kommt es zu Haar- und Setzrissen. Für die Abluftanlage lässt der Pächter Wand- und Deckendurchbrüche von bis zu 125 cm Durchmesser vornehmen. Der Teileigentümer selbst lässt zur Beseitigung von Rissen eine Wand zum Treppenhaus beseitigen und wieder neu errichten.

Auf die Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verurteilte das Amtsgericht den Teileigentümer zur Beseitigung und Wiederherstellung im Einzelnen bezeichneter Baumaßnahmen. Der Teileigentümer legte Berufung ein und erhob vor dem Amtsgericht Beschlussersetzungsklage auf Gestattung der im Einzelnen bezeichneten Baumaßnahmen. Das Landgericht wies die Berufung zurück.

Die Revision hat keinen Erfolg, soweit es um nach Inkrafttreten des WEMoG vorgenommene Baumaßnahmen geht. Der Teileigentümer ist zur Beseitigung der ohne vorherige Gestattung erfolgten Um- und Einbauten gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet; diesen Anspruch kann gemäß § 9a Abs. 2 WEG (nur) die GdWE geltend machen.

Die Baumaßnahmen hier unterliegen dem Beschlusszwang gemäß § 20 Abs. 1 WEG. Das Beschlusserfordernis ist nicht ausdrücklich abbedungen und es handelt sich nicht um übliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums, die ohne Weiteres als gestattet anzusehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 Rn. 12, 30 - WuM 2023, 306). Weil der Gestattungsbeschluss fehlt, stellt die gleichwohl vorgenommene bauliche Veränderung eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB dar.

Der Teileigentümer ist Störer, soweit er selbst ohne Gestattung Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beauftragt hat, aber auch soweit diese durch seinen Pächter erfolgt oder beauftragt worden sind (dazu unter E.1.).

Dem Beseitigungsanspruch kann der Miteigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderungen nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten, auch wenn die Voraussetzungen des Genehmigungsanspruchs gemäß § 20 Abs. 3 WEG vorliegen. Das gilt nicht nur für den Unterlassungsanspruch (vgl. BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 Rn. 20 ff. - WuM 2023, 306), sondern auch für den Beseitigungsanspruch. Das ist Inhalt des durch das WEMoG bewusst geschaffenen Beschlusszwangs, der Auslegungsschwierigkeiten und Zweifelsfragen und Streit vermeiden soll (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 62, 65). Dadurch wird einmal eine Information der GdWE vor Beginn der Baumaßnahmen und die vorherige Klärung von Details sichergestellt, andererseits durch die Bestandskraft des Gestattungsbeschlusses Rechtssicherheit geschaffen. Bei Einhaltung dieses Verfahrens ist ein Bauen auf eigenes Risiko mit der Gefahr der späteren Zerschlagung wirtschaftlicher Werte – auch gegenüber Rechtsnachfolgern – ausgeschlossen.

Die Erhebung der Beschlussersetzungsklage im Verlauf des Berufungsverfahrens hindert die Entscheidung über Unterlassung- und Beseitigungsanspruch hier nicht. Der Miteigentümer hätte während des erstinstanzlichen Beseitigungsverfahrens eine auf Beschlussersetzung gerichtete Widerklage erheben können und müssen. Dieser Widerklage steht das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen; denn durch die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs wird der der baulichen Veränderung entgegenstehende Mehrheitswille hinreichend deutlich. Diese Widerklage hindert die Entscheidung über Unterlassungsansprüche (Baustopp) nicht; über Beseitigungsansprüche und Widerklage kann – nach Klärung des Vorliegens der Voraussetzungen des Genehmigungsanspruchs – nur einheitlich entschieden werden. Unterbleibt – wie hier – die Widerklage in erster Instanz, kann auch nach Erhebung einer gesonderten Beschlussersetzungsklage über Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch entschieden werden; die Voraussetzungen einer Aussetzung (§ 148 Abs. 1 ZPO, auch analog) liegen nicht vor, weil der Beseitigungsanspruch so lange besteht, bis die Gestattung erfolgt; wird die Erhebung der Widerklage in erster Instanz versäumt, gibt es keinen Grund, das entscheidungsreife Anliegen der GdWE zurückzustellen.

Danach kommt es hier nicht darauf an, ob die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Gestattung gemäß § 20 Abs. 3 WEG vorliegen (dazu noch unter E.2.).

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung setzt das gesetzgeberische Konzept der baulichen Veränderung, wie sie das WEMoG gestaltet hat, gut begründet um. Würde man dieses Konzept auf alle Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum anwenden, bestünde die Gefahr, dass die Eigentümerversammlung mit der Entscheidung über zahlreiche Gestattungsansprüche belastet würde. Deshalb schränkt der BGH den Beschlusszwang ein; er gilt nicht für übliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums, die ohne Weiteres als gestattet anzusehen sind. Gemeint sind völlig eindeutig gelagerte Fälle, wie das Bohren von Dübellöchern, in denen – anders als hier – ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt ist (BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22 Rn. 30 - WuM 2023, 306). Diese Ausnahme gilt nach der vom BGH gewählten Definition nicht für Veränderungen, die nicht innerhalb des räumlichen Bereichs des Gemeinschaftseigentums bleiben (vgl. BGH, Urt. v. 14.02.2025 - V ZR 86/24 Rn. 22 für Abluftöffnungen). Dass hier noch Abgrenzungsarbeit zu leisten sein wird, zeigen die Beispiele der wegen eines neuen Fußbodenbelags in der Wohnung ein paar Millimeter abgehobelten Wohnungstüre oder der auf der Innenseite der Betonbrüstung des Balkons mit Dübeln und Haken befestigten Wäscheleine.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Wer als Miteigentümer eine bauliche Veränderung beabsichtigt oder seinem Nutzer gestatten will, muss zunächst prüfen, ob es sich nur um übliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums handelt, die ohne Weiteres gestattet sind. Fehlt es daran, ist zu prüfen, ob das Beschlusserfordernis ausdrücklich abbedungen ist, wie der BGH nicht zufällig zweimal formuliert. Daran wird es häufig fehlen, weil vor Inkrafttreten des WEMoG kein Beschlusszwang bestand, jedenfalls regelmäßig kein Anlass für dessen Regelung gesehen wurde. Damit ist die Frage gestellt, ob sich ein Abbedingen des Beschlusszwangs schon aus der Einräumung eines Ausbaurechts ergibt. Das ist eine Frage der Auslegung der Gemeinschaftsordnung im Einzelfall (dafür im Einzelfall etwa LG Hamburg, Urt. v. 03.07.2019 - 318 S 47/18 - ZMR 2019, 783; dagegen etwa LG Berlin, Urt. v. 16.07.2013 - 55 S 171/12 WEG - ZMR 2014, 383; AG Schöneberg, Urt. v. 29.06.2018 - 771 C 102/17 - ZMR 2018, 959). Gilt danach der Beschlusszwang, gilt es wie Eingangs beschrieben, für die konkrete GdWE die Chancen und Risiken eines Gestattungsantrags gegenüber einem Bauen ohne Gestattung für die konkrete Baumaßnahme abzuwägen; dabei wird auf die Widerklage auf Ersetzung des Gestattungsbeschlusses im gerichtlichen Verfahren eine endgültige Klärung der Grenzen des Zulässigen erfolgen (vgl. zu den Risiken dieses Vorgehens gegenüber der Überzeugung der Eigentümerversammlung durch Argumente BGH, Urt. v. 14.02.2025 - V ZR 86/24 Rn. 16).

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Zwei weitere Aspekte der Entscheidung sollen hier vorgestellt werden, einmal die Frage, warum der Miteigentümer als Störer für die Baumaßnahmen des Nutzers haftet, zum anderen die Frage nach den Voraussetzungen des Gestattungsanspruchs gemäß § 20 Abs. 3 WEG.

1. Soweit der Miteigentümer selbst Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen oder beauftragt hat, wie hier an der Wand zum Treppenhaus, ist er unmittelbarer Handlungsstörer.

Hinsichtlich der vom Mieter, Pächter oder berechtigten Nutzer vorgenommenen Umbauten ist der beklagte Teileigentümer hier mittelbarer Handlungsstörer. Die Bestimmung der Störereigenschaft nach § 1004 Abs. 1 BGB erfolgt durch Zurechnung von Ursachen, die in Eigentumsbeeinträchtigungen einmünden, um Verantwortungsbereiche zuzuschneiden (BGH, Urt. v. 14.11.2014 - V ZR 118/13 Rn. 13 - WuM 2015, 251). Mittelbarer Handlungsstörer ist in wertender Betrachtung unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalls, wer eine Störung durch einen anderen in adäquater Art und Weise durch seine Willensbetätigung kausal (mit)verursacht und dem es möglich und zumutbar ist, die Störung zu verhindern. Das bedeutet für den vermietenden Wohnungseigentümer oder verpachtenden Teileigentümer: Der Miteigentümer kann für Störungshandlungen seines Nutzungsberechtigten verantwortlich gemacht werden, wenn er ihm den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten (BGH, Urt. v. 09.02.2018 - V ZR 311/16 Rn. 13 - MDR 2018, 467), bei Fehlen eines erforderlichen Gestattungsbeschluss also dann, wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat, wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer vereinbarten Nutzung oder angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Nutzungsberechtigten gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist oder wenn er es unterlässt, gegen den Nutzungsberechtigten einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat. Dass und wie er eingeschritten ist, muss der Miteigentümer darlegen. Hier ist nicht ein Einschreiten gegenüber dem Nutzer, sondern nur eine Bemühung um Gestattung bei der GdWE geltend gemacht.

2. Zu den Voraussetzungen des Gestattungsanspruchs gemäß § 20 Abs. 3 WEG erläutert der BGH, dass diese trotz der massiven Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum nicht ohne Weiteres fehlen.

Unter einem einen Gestattungsanspruch ausschließenden Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Beschl. v. 19.12.1991 - V ZB 27/90 - BGHZ 116, 392, 396 = WuM 1992, 159). Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als in diesem Sinne beeinträchtigend einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab, etwa ob der Eingriff nach sachkundiger Planung und statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst geschehen ist (BGH, Beschl. v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - BGHZ 146, 241, 246 ff. = WuM 2001, 143). Für diese tatrichterliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls ist maßgeblich der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung; deshalb ist es erheblich, dass der Beklagte mittlerweile einen Standsicherheitsnachweis vorgelegt hat. Das gilt ebenso für die Durchsetzung eines Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 06.07.2001 - V ZR 246/00 - BGHZ 148, 261, 267 = WuM 2001, 491) wie für die Entscheidung über die Beschlussersetzungsklage (BGH, Urt. v. 14.02.2025 - V ZR 86/24 Rn. 14). Hier gilt: Sollte die Standsicherheit inzwischen gewährleistet sein, erwüchse den anderen Wohnungseigentümern durch die bereits erfolgte Entfernung der Wand im Innenbereich der Gewerbeeinheit kein über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil; ob der Beklagte für die Sanierung von Rissen aufzukommen hat, hat damit nichts zu tun.