Login
Anmerkung zu:LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 25.10.2019 - 65 S 77/19
Autor:Dr. Beate Flatow, Vizepräsidentin AG
Erscheinungsdatum:06.02.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 543 BGB, § 573 BGB, § 276 BGB, § 280 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 3/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Flatow, jurisPR-MietR 3/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Verschuldete Zahlungsunfähigkeit bei psychischen Belastungen des Mieters



Orientierungssatz zur Anmerkung

Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Das Verschulden des Mieters, der seine Zahlungspflichten verletzt, wird vermutet. Eine psychische Erkrankung entlastet den Mieter, der sich Hilfe hätte holen können, nicht.



A.
Problemstellung
Es ist die klassische Fallgestaltung: Der Mieter gerät in Zahlungsrückstand mit einem Betrag, der nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a oder b BGB kündigungsrelevant ist. Der Vermieter kündigt fristlos, hilfsweise fristgerecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung. Die fristlose Kündigung wird abgewendet. Jetzt kommt es darauf an, ob dem Mieter wegen der Verletzung seiner Zahlungspflichten ein Verschulden zur Last zu legen ist. Sowohl die materiell-rechtliche Frage als auch die Fragen zur Darlegungs- und Beweislast hatte das LG Berlin zu beantworten.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte war Mieterin, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung. Die Beklagte zahlte die Mieten für August und September 2018 nicht. Die Klägerin erklärte die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung. Innerhalb der Schonfrist zahlte die Beklagte die beiden offenen Mieten nach. Zur Entlastung gegenüber der ordentlichen Kündigung berief sie sich auf eine seit jedenfalls acht Jahren bekannte schwere psychische Belastung und eine damit im Zusammenhang stehende medikamentöse Behandlung mit Nebenwirkungen. Sie legte ein Attest ihres Hausarztes vor.
Das AG Berlin-Neukölln hatte mit Urteil vom 13.03.2019 (13 C 513/18 m. Anm. Herlitz, jurisPR-MietR 2/2020 Anm. 2) am Versäumnisurteil festgehalten und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.
Das LG Berlin hat die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.
Der Räumungsklage sei aufgrund der ordentlichen Kündigung stattzugeben. Die Nichtzahlung der Miete über zwei Monate stelle eine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, weil ein solcher Rückstand sogar zur fristlosen Kündigung berechtige (Verweis auf BGH, Urt. v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - NJW 2010, 3020). Die fristgerechte Kündigung werde nicht durch Nachzahlung unwirksam. Das Korrektiv zugunsten des Mieters liege bei der ordentlichen Kündigung im Verschuldenselement. Der Mieter habe hier die Möglichkeit, sich bei einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit zu entlasten. Ihn treffe dafür die Darlegungslast (Verweis auf BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15 Rn. 15 - WuM 2016, 682, 685; BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15 Rn. 17 - WuM 2016, 365, 367; BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 Rn. 24 - WuM 2012, 682, 683; Häublein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 573 Rn. 65). Diese Entlastung sei der Beklagten nicht gelungen. Ihr sei vorzuwerfen, dass sie in Kenntnis ihrer Erkrankung keine fachärztliche Hilfe gesucht habe. Sie wisse, dass ihre Erkrankung sie phasenweise hindere, ihre Angelegenheiten zu regeln. Im Interesse ihrer Vertragspartner hätte sie dann, so das LG Berlin, in guten Phasen Vorsorge für die schlechten Phasen treffen müssen.


C.
Kontext der Entscheidung
Diese Entscheidung ist in zwei Punkten näher zu untersuchen, einerseits in der materiell-rechtlichen Prüfung des Verschuldens, andererseits in der Frage der Darlegungs- und Beweislast.
Materiell-rechtlich ist die Nichterfüllung der Zahlungspflicht auf den ersten Blick weder vorsätzlich noch fahrlässig erfolgt, weil jeder Verschuldensvorwurf Vermeidbarkeit der Pflichtverletzung für den Schuldner voraussetzt. An dieser Vermeidbarkeit fehlt es, eben weil der Mieter das Geld nicht hat. Er ist schlicht nicht fähig zu zahlen. Im Schrifttum und in der Rechtsprechung wird die Verschuldensprüfung jetzt aber nach vorne verlagert und eine Art laufender „Mittelvorsorgepflicht“ angenommen. Die Vermeidbarkeit und ggf. ein Verschulden seien zu bejahen, wenn der Mieter schon seine Zahlungsunfähigkeit hätte vermeiden können. Nur die unerwartete, unvermeidbare Notlage entlaste ihn (vgl. etwa BGH Urt. v. 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 - NZM 2005, 334, 335 unter II.2.d.cc; LG Berlin Urt. v. 07.12.2006 - 67 S 137/06 Rn. 19; KG, Urt. v. 24.07.2008 - 8 U 26/08 - DWW 2008, 379, 380; a.A. nur LG Berlin, Urt. v. 03.02.2015 - 63 S 230/14 Rn. 15 - Grundeigentum 2015, 514; offengelassen bei BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15 Rn. 16 - WuM 2016, 365, 367).
In allen anderen Fällen gelte: Hätte der Mieter sich rechtzeitig und vorsorglich um die Sicherstellung der Mietzahlungen bemüht, wäre es doch gar nicht zu dieser Situation gekommen. Dabei gibt es keine genaue Abgrenzung, bis zu welchem zurückliegenden Zeitpunkt welche Fehler des Mieters einen Verschuldensvorwurf bezogen auf seine Zahlungsunfähigkeit begründen. Im Münchener Kommentar zum BGB findet sich beispielhaft die Aussage: „Nur bei umfassender Darlegung der gesamten finanziellen Situation darf der Einwand Erfolg haben“ (Häublein in: MünchKomm BGB, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn. 76). Auch der hier entschiedene Fall ist beispielhaft: Die Mieterin ist seit acht Jahren psychisch krank. Sie hätte, so das Landgericht, in Kenntnis ihrer Krankheit in guten Phasen schon einmal Hilfe und Vorsorge für schlechte Phasen organisieren müssen. Schon das sei eine vertragliche Pflicht dem Vermieter gegenüber. Zusammengefasst ergeben sich die laufende – vertragliche – Pflicht jedes Mieters zur zukunftsbezogenen Mittelvorsorge und eine Art Lebensführungsschuld als Grundlage des Verschuldens. Das erscheint trotz allem systemfremd: Der Schuldner einer Geldforderung hat die Nichtzahlung zu vertreten, Geld hat man zu haben. Das Kriterium des Verschuldens – wie konnte es nur soweit kommen? – passt zivilrechtlich nicht.
Zur Darlegungs- und Beweislast: Hier gibt es wiederum eine ganz überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum. Es gelte der Rechtsgedanke des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Schuldner müsse sich von dem vermuteten Verschulden bei Verletzung seiner Mietzahlungspflicht – und zwar in der Form der unzureichenden Mittelbeschaffung – entlasten. Er müsse darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden träfe (vgl. etwa BGH Urt. v. 29.06.2016 - VIII ZR 173/15 Rn. 19 - WuM 2016, 491, 493; BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15 Rn. 15, 16 - WuM 2016, 682, 684 f.; inzident auch BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 Rn. 24 - NZM 2013, 20, 22; KG, Urt. v. 24.07.2008 - 8 U 26/08 - DWW 2008, 379, 380; LG Wiesbaden, Urt. v. 14.02.2003 - 3 S 94/02 Rn. 28 - NJW-RR 2003, 1096, 1097 unter 2.a.bb; Blank in: Schmidt-Futterer, Miete, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 30; Mössner/Tiedemann in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, Stand: 12.11.2019, § 573 Rn. 66; Häublein in: MünchKomm BGB, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn. 82; offen gelassen bei LG Berlin, Urt. v. 14.03.2017 - 67 S 14/17 Rn. 7: „zumindest sekundäre Darlegungslast“).
Auch das ist zu hinterfragen. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB spricht ausdrücklich vom „Vertreten"müssen. Das Verschulden wird damit also nicht vermutet. Der „Durchgriff“ gilt nur dort, wo zugleich § 276 Abs. 1 Satz 1 HS. 1 BGB greift, der Schuldner also „Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten“ hat. Die entsprechende Anwendung des § 280 BGB leuchtet danach ein, wenn der Mieter sich bei der Verletzung solcher vertraglichen Pflichten entlasten muss, bei denen das Vertretenmüssen sich aus dem Verschulden ergibt (z.B. Verletzung der Obhutspflicht). Sie leuchtet nicht ein, wenn außerhalb dieser Fallgruppen aus jedem vermuteten Vertretenmüssen auch ein vermutetes Verschulden wird.
Wirklich problematisch wird das Ergebnis, wenn zugleich die Vertragspflicht „Zahlung“ erweitert wird zu einer Vertragspflicht „Laufende und vorausschauende Sicherung der eigenen Zahlungsfähigkeit zu jeder Zeit“. Diese materielle Vorverlagerung verbunden mit der Verlagerung der Darlegungslast führt dazu, dass jedem zahlungsunfähigen Mieter zunächst einmal eine Lebensführungsschuld unterstellt wird, von der er sich entlasten muss. Beispiele aus der Rechtsprechung: Wer sich selbstständig macht, muss bei einer übersetzten Steuerforderung darlegen, weswegen er durch Verhandlungen mit dem Finanzamt nicht eine Stundung habe erreichen können (vgl. den Fall LG Düsseldorf, Urt. v. 02.10.2015 - 5 S 26/15; insoweit gebilligt vom BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15 Rn. 17 - WuM 2016, 682, 685). Wer sein letztes Geld für den täglichen Bedarf ausgibt, weil ihm die Rückzahlung eines Darlehens zugesagt war, muss sich vorsorglich schon mal um eine Mietschuldenübernahme kümmern – und zwar noch vor Fälligkeit dieser Miete (so die Fallgestaltung bei KG, Urt. V. 24.07.2008 - 8 U 26/08 - DWW 2008, 379, 380). Der psychisch Kranke muss rechtzeitig Hilfe suchen (so bereits LG Berlin, Beschl. v. 14.03.2017 - 67 S 14/17 Rn. 7 - DWW 2017, 181, 182). Er muss, so die Entscheidung hier, wissen: Auf eine gute Phase kann auch eine schlechte Phase folgen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Bedeutung dieser Entscheidung ist insoweit gering, als dass sie der ganz herrschenden Meinung folgt. Jedem Vermieteranwalt ist in der Praxis zu raten, die fristlose mit der ordentlichen Kündigung zu kombinieren. Es wird dem Mieter nicht gelingen, die ordentliche Kündigung abzuwenden. Das Ergebnis sollte gleichwohl einmal bedacht werden: Ein Mieter, der die fristlose Kündigung abgewendet und der aktuell keine Mietschulden mehr hat, muss die Wohnung räumen, weil er es überhaupt soweit hatte kommen lassen – das war ein Verschulden seinem Vermieter gegenüber, das wird vermutet, und das holt ihn jetzt ein.



Cookies erleichtern uns die Bereitstellung und Verbesserung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Webseiten erklären Sie sich einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Der Nutzung können Sie in unserer Datenschutzrichtlinie widersprechen.

Einverstanden
X