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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
Autor:Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:01.04.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 812 BGB, § 2002-01-02 BGB \xa7, § 2013-03-11 BGB \xa7, § 561 BGB, § 559 BGB, § 558 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 7/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Beyer, jurisPR-MietR 7/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Kombination einer Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete und nach Modernisierung: Reihenfolge und Obergrenze



Leitsätze

1. Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [a.F.] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.
2. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [a.F.] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [a.F.] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.



A.
Problemstellung
Dass der Vermieter, der nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach § 559 BGB erhöht hat, zusätzlich eine Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung gemäß § 558 BGB verlangen kann, war nach einigen Entscheidungen des VIII. Senats des BGH aus den Jahren 2007 und 2008 im Grundsatz geklärt. Höchstrichterlich ungeklärt war bislang jedoch die Möglichkeit einer „doppelten“ Mieterhöhung in umgekehrter Reihenfolge. Nach einer in der Instanzrechtsprechung und weiten Teilen der mietrechtlichen Literatur vertretenen Auffassung sollte dem Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung der aufgewendeten Modernisierungskosten verwehrt sein, wenn er die durchgeführte Modernisierung bereits zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des modernisierten Zustands der Wohnung genutzt hatte. Begründet wurde diese Meinung mit dem Argument, der Vermieter könne nicht die Modernisierung ein weiteres Mal zur Erhöhung der Miete nutzen („Verbot der kumulativen Mieterhöhung“). Dem folgt der Senat nicht, allerdings mit einer Einschränkung, durch die die Belange des Mieters in vollem Umfang gewahrt bleiben.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im Dezember 2008 und Februar 2009 kündigte die Vermieterin der Mieterin verschiedene bauliche Maßnahmen in der Wohnung an. Im Rahmen dieser im Jahr 2010 durchgeführten Maßnahmen wurde u.a. die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut.
Im Oktober 2010 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, einer Erhöhung der Miete von 186,61 Euro um 37,32 Euro auf die ortsüblichen Vergleichsmiete von 223,93 Euro zuzustimmen (§ 558 BGB); zur Begründung hatte sie auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen Bezug genommen. Die Mieterin stimmte zu. Einige Zeit später, im August 2011, machte die Vermieterin außerdem eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 116,53 Euro geltend, reduzierte diesen Betrag jedoch auf den Widerspruch der Mieterin im Mai 2012 – nach Abzug des im Jahr 2010 vereinbarten Erhöhungsbetrages von 37,32 Euro – auf 79,21 Euro. Diesen Betrag zahlte die Mieterin in der Folgezeit unter Vorbehalt.
Im vorliegenden Verfahren hat die Mieterin die Modernisierungszuschläge für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 i.H.v. insgesamt 2.138,67 Euro (27 x 79,21 Euro) zzgl. Zinsen zurückgefordert und außerdem die Feststellung beantragt, dass sie diesen Zuschlag nicht schuldet. Das Amtsgericht hatte der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Mieterin gab das Landgericht der Klage in vollem Umfang – d.h. auch hinsichtlich des Feststellungsantrages – statt, die Berufung der Vermieterin wies es zurück (LG Berlin, Urt. v. 16.07.2015 - 67 S 130/15 - WuM 2015, 551). Die Revision ließ es nicht zu. Auf die Verfassungsbeschwerde der Vermieterin hat das BVerfG das Berufungsurteil mit Beschluss vom 05.03.2018 (1 BvR 1011/17 - NZM 2018, 440) aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Diese hat auf die Berufung der Vermieterin die Klage insgesamt abgewiesen (LG Berlin, Urt. v. 13.11.2018 - 63 S 128/18, nur in juris veröffentlicht): Sie ist davon ausgegangen, dass der Vermieter Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB nebeneinander durchsetzen könne, und zwar entweder nur nach der einen oder nach der anderen Bestimmung oder in einer Kombination von beiden Vorschriften; allerdings müsse in diesem Fall eine doppelte Berücksichtigung der Modernisierung vermieden werden, was die Kammer sodann im Einzelnen dargelegt hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Mieterin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.
Die Revision hat keinen Erfolg.
Die Mieterin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung (gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge, weil die von der Vermieterin mit Schreiben vom 30.08.2011 und 31.05.2012 erklärte Erhöhung der Miete um 79,21 Euro ab Mai 2012 gemäß den §§ 559, 559b BGB (in der bis 30.04.2013 geltenden Fassung) wirksam gewesen sei und die Mietzahlungen deshalb mit Rechtsgrund erfolgten. Die vorangegangene Mieterhöhung gemäß den §§ 558 ff. BGB habe nicht entgegengestanden. Dementsprechend hat das Berufungsgericht die Klage auch hinsichtlich des Antrages auf Feststellung, dass die Mieterin eine um 79,21 Euro erhöhte Miete nicht schulde, zu Recht abgewiesen (Rn. 17).
1. Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 1 BGB a.F.) ab 01.05.2012
a) Vorausgegangene Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) steht nicht entgegen – keine „Sperrwirkung“
Das Vorgehen der Vermieterin – zunächst lediglich eine Vergleichsmietenerhöhung – steht einer nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) nicht entgegen; es hat lediglich zur Folge, dass diese Mieterhöhung um den Betrag der zuvor erfolgten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu kürzen ist. Im Ergebnis wird die Miete deshalb nicht stärker erhöht, als wenn der Vermieter sogleich eine Erhöhung nach § 559 BGB vorgenommen hätte. Der Vermieter kann jedoch auch die andere Möglichkeit wählen und zunächst die Modernisierungsmieterhöhung erklären und zu einem späteren Zeitpunkt die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen (Rn. 21 unter Bezugnahme auf die Senatsrechtsprechung zu ähnlichen Fallgestaltungen). Welchen Weg er wählt, steht ihm frei. Dass das Gesetz dies zulässt, folgt auch aus der Bestimmung des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Mieterhöhungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB unberücksichtigt bleiben (Rn. 21).
b) Die Gegenmeinung: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung schließt nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung aus – „Verbot der kumulativen Mieterhöhung“?
Nach einer in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreiteten Auffassung ist der im vorliegenden Verfahren von der Vermieterin gewählte Weg allerdings unzulässig, weil es dem Vermieter verwehrt sei, den Umstand der Modernisierung dadurch mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung zu machen, dass einerseits der verbesserte Wohnungszustand für eine Erhöhung gemäß § 558 BGB und andererseits die Kosten der Modernisierung für eine solche nach § 559 BGB [a.F.] herangezogen werden (Rn. 22 m.w.Nachw.).
Diese Ansicht trifft aus mehreren Gründen nicht zu. Vor allem verkennt sie, dass eine Benachteiligung des Mieters dadurch ausgeschlossen ist, dass auch bei der Reihenfolge Vergleichsmietenerhöhung – Modernisierungsmieterhöhung letztere den Betrag einer ausschließlich auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung nicht übersteigen darf. Eine weitergehende Einschränkung durch den Ausschluss einer Modernisierungsmieterhöhung im Fall einer vorausgegangenen Vergleichsmietenerhöhung (für die modernisierte Wohnung) ist weder mit dem Sinn und Zweck der §§ 558, 559 BGB zu vereinbaren noch durch die Interessenlage der Parteien geboten.
Insbesondere der Zweck des § 559 BGB, die Modernisierung eines alten Wohnungsbestandes aus wohnungs- und umweltpolitischen Gründen zu fördern, soll es dem Vermieter ermöglichen, den Modernisierungsaufwand im Wege einer – von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen – Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen (Rn. 25 unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung in BT-Drs.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11). Mit dieser Zielsetzung wäre es nicht zu vereinbaren, einer Mieterhöhung nach § 558 BGB eine Sperrwirkung für eine weitere Mieterhöhung nach § 559 BGB beizumessen.
c) Umfassende Wahrung der Belange des Mieters
Die angebliche doppelte Belastung des Mieters durch eine Modernisierungsmieterhöhung nach bereits durchgeführter Vergleichsmietenerhöhung ist ausgeschlossen, wenn der Modernisierungszuschlag um den Betrag dieser Mieterhöhung gekürzt wird. Im Übrigen können auf der Seite des Vermieters sachliche Gründe für ein derartiges Vorgehen bestehen, vor allem dann, wenn die Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung noch nicht erfüllt sind, weil die vollständige Abrechnung der durchgeführten Arbeiten noch aussteht. Demgegenüber kann der Mieter die Vorteile der durchgeführten Modernisierung bereits unmittelbar nach ihrem Abschluss nutzen. Das Verfahren – zuerst Mieterhöhung nach § 558 BGB, zu einem späteren Zeitpunkt die (gekürzte) Erhöhung nach § 559 BGB – entspricht mithin den Interessen beider Seiten (Rn. 31).
Die Belange des Mieters sind schließlich auch insoweit gewahrt, als ihm die Möglichkeit einer Sonderkündigung gemäß § 561 BGB nach der zweiten Mieterhöhung erneut zusteht (Rn. 32).
2. Korrektur der unzutreffenden Erhöhungserklärung vom 30.08.2011
Mit ihrer Erhöhungserklärung vom 30.08.2011 hat die Vermieterin zwar zu Unrecht den vollen Modernisierungsaufwand (116,53 Euro) geltend gemacht. Dieser Fehler wirkt sich jedoch im Ergebnis letztlich nicht aus, weil es sich dabei lediglich um einen materiell-rechtlichen Mangel handelt, der die formelle Wirksamkeit der Erklärung nicht beeinträchtigt, und weil die Vermieterin zuletzt nur noch den um die vorausgegangene Vergleichsmietenerhöhung von 37,32 Euro gekürzten – korrigierten – Erhöhungsbetrag von 79,21 Euro geltend gemacht hat (Rn. 35 ff).


C.
Kontext der Entscheidung
Bemerkenswert ist die Entscheidung aus mehreren Gründen:
1. Umfassende Prüfung des Verhältnisses der Mieterhöhungen nach den §§ 558 und 559 BGB
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach einer Modernisierung der Wohnung die Miete nach § 558 BGB und/oder § 559 BGB erhöhen kann, wird unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten und insbesondere auch unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Auffassungen in der Instanzrechtsprechung und der einschlägigen Literatur eingehend erörtert. Die Argumente des Senats sind durchweg überzeugend. Für die Praxis bringt das Urteil die bislang fehlende (Artz in: MünchKomm, BGB, 8. Aufl. § 559 Rn. 9) höchstrichterliche Klärung des Verhältnisses der beiden Alternativen – ein nicht zu unterschätzender Vorteil angesichts des bisherigen Meinungsstandes.
Die Senatsrechtsprechung hat sich zwar in der Vergangenheit verschiedentlich mit Fällen befasst, in denen beide Bestimmungen zu erörtern waren, durchweg allerdings in anderen Zusammenhängen oder eher beiläufig (Nachw. in Rn. 21). Die Frage eines „Rangverhältnisses“ oder einer Kombinationsmöglichkeit der Mieterhöhungen nach den §§ 558, 559 BGB bedurfte dort keiner umfassenden Klärung.
2. Insbesondere: Überzeugende Erörterung der beiderseitigen berechtigten Interessen
Bei der Lektüre der Entscheidung fällt besonders positiv die Erörterung und Abwägung der beiderseitigen Interessen auf. In der Tat ist kein Grund ersichtlich, weshalb dem Vermieter eine bestimmte Reihen- oder Rangfolge bei der Durchführung der beiden Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach § 558 und § 559 BGB vorgegeben sein sollte. Entscheidend ist letztlich, dass eine doppelte Mieterhöhung durch die Addition beider Erhöhungsbeträge ausgeschlossen ist – und das ist die eigentliche Kernaussage des Urteils. Unabhängig von der Vorgehensweise des Vermieters wird die Obergrenze der Mieterhöhung stets durch den höheren Erhöhungsbetrag gebildet.
3. Der praktische Hintergrund für das Vorgehen der Vermieterin
In diesem Zusammenhang hat besonderes Gewicht der Hinweis, dass es für den Vermieter wichtige Gründe für eine – vorübergehende – Zurückstellung der Modernisierungsmieterhöhung geben kann, nämlich dann, wenn ihm die notwendigen Abrechnungsdaten noch nicht zur Verfügung stehen, der Mieter aber die modernisierte Wohnung bereits uneingeschränkt nutzen kann (Rn. 31). Die Frage nach dem Sinn eines solchen Vorgehens findet damit eine schlüssige und einleuchtende Antwort für die auf den ersten Blick unnötig kompliziert wirkende „doppelte“ Erhöhung der Miete.
Ein psychologischer Grund spielt möglicherweise bei den Überlegungen des Vermieters eine Rolle: Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB braucht er die Zustimmung des Mieters, die als erster Schritt in der Regel keine Schwierigkeiten bereiten dürfte; für eine nachfolgende Mieterhöhung nach § 559 BGB genügt die schlichte Erklärung des Vermieters. Der Mieter könnte dann aber einwenden, dass er der Erhöhung nach § 558 BGB nicht zugestimmt hätte, wenn er gewusst hätte, dass noch eine weitere Mieterhöhung folgt – ein Umstand, der möglicherweise zu einer im Ergebnis sinnlosen Verzögerung führt.
Noch kritischer kann die Situation im Einzelfall werden, wenn der Vermieter zunächst die Modernisierungsmieterhöhung durchführt und erst im zweiten Schritt die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen will, weil er seinen rechtlichen Spielraum insoweit noch nicht ausgenutzt hat. Dann dürfte die Zustimmung des Mieters unter Umständen nur schwer zu erreichen sein. Diese Überlegung spricht dafür, dass der Vermieter zunächst stets prüfen sollte, ob ein solches Vorgehen sinnvoll ist oder ob es sich – im Interesse beider Parteien – nicht empfiehlt, zunächst die Modernisierungskosten wenigstens überschlägig zu schätzen und danach zu entscheiden, ob ein „Vorziehen“ der Vergleichsmietenerhöhung Sinn ergibt.
4. Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 558 BGB: Kein stillschweigender Verzicht des Vermieters auf eine spätere Modernisierungsmieterhöhung
In diese Richtung geht auch die – vom BGH ohne weiteres gebilligte – Annahme des Berufungsgerichts, die Mieterhöhungsvereinbarung von 2010 enthalte nicht etwa einen stillschweigenden Verzicht des Vermieters auf eine spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB (Rn. 34). Als „Anmerkung“ bleibt in diesem Zusammenhang lediglich der Hinweis auf ein nicht mehr ganz neues Urteil vom 10.06.2015 (VIII ZR 99/14 - NJW 2015, 2324), in dem der BGH den Grundsatz betont hat, dass an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen sind und der Verzichtswille – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein muss (a.a.O., Rn. 19).
Für eine derartige Annahme enthalten die Feststellungen des Berufungsgerichts keinerlei Anhaltspunkte.
5. Hinweis: Modernisierungsmieterhöhung und Abzug von fiktiven Erhaltungskosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB („Modernisierende Erneuerung“)
In die Reihe der BGH-Entscheidungen zur Modernisierungsmieterhöhung fügt sich ein Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19 - NZM 2020, 795) ein, allerdings – und das macht seine besondere Bedeutung aus – mit einer wesentliche Klarstellung, um nicht zu sagen: einer Änderung der Rechtsprechung zur Frage des Abzugs der (fiktiven) Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen. Das Urteil ist (trotz seines Umfangs) lesenswert, weil sehr sorgfältig und überzeugend begründet.
An dieser Stelle soll lediglich der – aussagekräftige – Leitsatz 2 wiedergegeben werden:
„Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits ‚fällige‘ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).“
Das Urteil erleichtert für den Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung zweifellos nicht; es wird aber den Interessen des Mieters gerecht und schützt vor dem „trickreichen“ Vorgehen eines Vermieters, der kurz vor dem Ende der „Lebensdauer“ eines Bauteils dieses Teil gegen ein moderneres Exemplar austauscht und auf diese Weise jeglichen Abzug für (ersparten) Erhaltungsaufwand vermeiden will.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis bringt die Entscheidung vom 16.12.2020 – jedenfalls aus der Sicht des Vermieters – den Vorteil, dass er unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme an den Mieter mit dem Verlangen nach einer Erhöhung der Miete entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete (für die modernisierte Wohnung) herantreten kann, auch wenn ihm zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungsdaten noch nicht vollständig zur Verfügung stehen. Auf diesen Gesichtspunkt hat der BGH ausdrücklich hingewiesen und mit dem überzeugenden Argument begründet, dass der Mieter nach Fertigstellung der Baumaßnahmen bereits „von der bewirkten Modernisierung profitiert“ (Rn. 31).
Maßgebend ist letztlich stets die zulässige höhere Miete. Übersteigt eine Mieterhöhung mit den anrechenbaren Modernisierungskosten (seit 01.01.2019: Erhöhung der Jahresmiete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, § 559 Abs. 1 BGB) die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung, kann der Vermieter auf die unter Umständen unnötig komplizierte „doppelte“ Mieterhöhung verzichten, sofern ihm die notwendigen Abrechnungsdaten zeitnah zur Verfügung stehen. Bleibt der anrechenbare Modernisierungsaufwand unter dem nach § 558 BGB möglichen Erhöhungsbetrag, kann er sich auf diese „schlichte“ Mieterhöhung beschränken.




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