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Autor:Prof. Dr. Reiner Tillmanns
Erscheinungsdatum:07.01.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 17 BauNVO, § 1a BBauG, § 1 BBauG, § 14 BauNVO, § 25 BBauG, § 24 BBauG, § 28 BBauG, § 9 BBauG, § 31 BBauG, Art 28 GG, § 36 BBauG, § 34 BBauG, § 35 BBauG, § 6 BauNVO, Art 14 GG, § 176 BBauG
Fundstelle:jurisPR-ÖffBauR 1/2021 Anm. 1
Herausgeber:Prof. Dr. Johannes Handschumacher, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Tillmanns, jurisPR-ÖffBauR 1/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Entwurf der Bundesregierung für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Teil 1)

In wachsenden Städten und Ballungsräumen ist Wohnraum seit Jahren knapp. Zusätzlich belasten steigende Mieten und Immobilienpreise1 vor allem Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. Dies hat die Wohnungsfrage zu einer zentralen sozialen Frage werden lassen.

Die Schaffung bedarfsgerechten Wohnraums hängt wesentlich davon ab, ob es gelingt, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und in ausreichendem Maße Bauland zur Schaffung weiteren Wohnraums zu mobilisieren. Zu diesem Zweck hat die Bundesregierung nach einem rund zweijährigen Beratungs- und Abstimmungsprozess, an dem Vertreter der Länder, der kommunalen Spitzenverbände, Verbände der Wohnungs-, Immobilien-, Bau- und Stadtentwicklungspolitik sowie der Deutsche Mieterbund teilgenommen haben, nun den Entwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vorgelegt. Die Entstehung dieses Gesetzentwurfs und sein wesentlicher Inhalt werden hier dargestellt und kritisch beleuchtet.

Inhaltsübersicht:

I. Vorarbeiten zum Gesetzentwurf der Bundesregierung

II. Der Regierungsentwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz

1. Wesentlicher Inhalt

2. Einzelne Regelungen

a) Kommunale Vorkaufsrechte

b) Bebauungsplan zur Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau

c) Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten

d) Erleichterungen des Wohnungsbaus im unbeplanten Innen- und Außenbereich

e) Erweiterung des Baugebots

f) Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung

g) Bildung von Wohneigentum

h) Flächendeckender Ausbau des Mobilfunks und der Elektromobilität

i) Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“

j) Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung

k) Sonstige städtebauliche Anliegen

aa) Bedeutung von Grün- und Freiflächen

bb) Erweiterte Ausgleichsregelung für Eingriffe in Natur und Landschaft

cc) Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren

III. Bewertung des Regierungsentwurfs

I. Vorarbeiten zum Gesetzentwurf der Bundesregierung

Die Bundesregierung hat die Schaffung bezahlbaren Wohnraums als sozialpolitische Herausforderung erkannt und im Koalitionsvertrag vom 12.03.2018 zur „Wohnraumoffensive“ geblasen.2

Um Eckpunkte für die geplante Offensive zu beschließen, fand am 21.09.2018 ein Wohngipfel mit Vertretern des Bundes, der Länder und Gemeinden statt, auf dem ein umfangreiches Maßnahmenpaket für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums verabschiedet wurde. Hierfür sollten insbesondere Förderprogramme aufgelegt, Baukosten gesenkt und mehr Bauland mobilisiert werden.3 Mit den strategischen Fragen der Baulandbereitstellung sollte sich die Expertenkommission für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (Baulandkommission) befassen, die am 04.09.2018 unter Mitwirkung von Ländern und kommunalen Spitzenverbänden sowie Partnern des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ ihre Arbeit aufgenommen hatte. Um die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnens zu unterstützen, sollte die Kommission sich vor allem mit Vorschlägen zu Änderungen des Bauplanungsrechts befassen.4

Die Baulandkommission legte am 02.07.2019 das Ergebnis ihrer Beratungen vor,5 das zahlreiche Handlungsempfehlungen für eine aktive Boden- und Liegenschaftspolitik, eine Verbesserung der Instrumente zur Baulandmobilisierung und für eine nachhaltige und gemeinwohlorientierte Bodenpolitik sowie ein besseres Prozessmanagement bei der Baulandbereitstellung umfasst.6

II. Der Regierungsentwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz

Die Empfehlungen der Baulandkommission für die Verbesserung der bauplanungsrechtlichen Instrumente zur Entwicklung des Innenbereichs und baulichen Nutzung des Außenbereichs bilden die wesentliche Grundlage für den vorliegenden Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz, den das Kabinett am 04.11.2020 beschlossen hat.7 Der Bundesrat hat zu dem Gesetzentwurf am 18.12.2020 Stellung genommen.8 Der Entwurf wird im Weiteren parlamentarisch beraten.

1. Wesentlicher Inhalt des Regierungsentwurfs

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht zahlreiche Änderungen des Baugesetzbuchs vor, die es den Gemeinden erleichtern sollen, Bauland zu mobilisieren. Wesentliche Regelungsvorschläge sind:

1.
die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau (§ 9 Abs. 2d BauGB),
2.
die Erweiterung der gemeindlichen Vorkaufsrechte zur leichteren Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau (§§ 24 f. BauGB),
3.
die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten (§ 31 BauGB), weitere Erleichterungen für das Bauen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und der baulichen Nutzung im Außenbereich (§ 35 BauGB),
4.
die Erweiterung des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 176 BauGB) und
5.
die Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung (§ 176a BauGB).

Zur Erleichterung der Mobilisierung von Bauland sollen zudem in der Baunutzungsverordnung die Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt (§ 5a BauNVO) und die Obergrenzen, die bisher für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung galten (§ 17 BauNVO), als Orientierungswerte ausgestaltet werden.

Mit dem Gesetzentwurf werden außerdem einzelne städtebauliche Anliegen aufgegriffen. Hierzu gehören Regelungen, welche die Bedeutung grüner Infrastruktur in Städten und Gemeinden, insbesondere für den Klimaschutz und die Klimaanpassung, hervorheben (§§ 1 Abs. 6, 1a Abs. 3, 9 BauGB). Des Weiteren enthält der Gesetzentwurf Änderungen, um den flächendeckenden Ausbau der Mobilfunkversorgung und der Elektromobilität zu befördern (§§ 1 Abs. 6, 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, § 14 BauNVO). Schließlich enthält der Entwurf einen politisch außerordentlich umstrittenen Zustimmungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 25 BauGB).

2. Einzelne Regelungen des Regierungsentwurfs

a) Kommunale Vorkaufsrechte

Um die Bereitstellung von Bauland zu erleichtern, sollen zunächst die kommunalen Vorkaufsrechte in mehrfacher Hinsicht gestärkt werden.9

aa) Hierfür soll in § 24 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BauGB klargestellt werden, dass auch die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehört, welche die Ausübung des Vorkaufsrechts zu rechtfertigen vermögen.

bb) Zudem soll in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB der Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts auf Grundstücke mit geringfügiger Bebauung erweitert werden. Mit der Formulierung „geringfügig bebaut“ fügt der Regierungsentwurf einen unbestimmten Rechtsbegriff in die Norm ein, dessen praktische Handhabung mit erheblichen Unsicherheiten verbunden ist. In besonderer Weise gilt dies für die Bestimmung des zu zahlenden Betrages nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB), da dieser sich bei geringfügig bebauten Grundstücken – auch wegen des Entwicklungspotentials – kaum verlässlich beziffern lässt.10

cc) Weiterhin soll nach dem Regierungsentwurf in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB ein Vorkaufsrecht der Gemeinde für den Fall eingeführt werden, dass auf einem zu veräußernden Grundstück ein Missstand besteht und das Grundstück dadurch negative Ausstrahlungseffekte auf sein Umfeld verursacht. Die Vorschrift soll einen Erwerb insbesondere dann ermöglichen, wenn das Grundstück oder die darauf befindliche bauliche Anlage zugleich städtebaulichen Entwicklungszielen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen nicht entspricht, den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt.11

Was eine „der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung“ ist, bleibt indes unklar. Zudem erscheint zweifelhaft, ob es in diesem Fall eines Vorkaufsrechts überhaupt bedarf, da die Gemeinde einer Nutzung, die gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung verstößt, mit den Mitteln der Bauaufsicht zweckmäßig begegnen kann.12 In der Wirtschaft wird zudem kritisch gesehen, dass ein Vorkaufsrecht nur zugunsten der Kommunen vorgesehen ist. Auch sei zweifelhaft, ob alle Kommunen finanziell in der Lage sein werden, das Vorkaufsrecht in einem wirksamen Umfang auszuüben. Zudem drohten private Investitionen durch eine Stärkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts erschwert, wenn nicht gar verhindert zu werden.13

Dem entgegen stimmt der Deutsche Mieterbund der vorgeschlagenen Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts zu, weist allerdings – wie andere Verbände14 – darauf hin, dass die Gemeinden bei der Ausübung ihres Verkaufsrechts u.U. in überteuerte Kaufverträge einsteigen müssten.15 Vor diesem Hintergrund sollte nach Ansicht der kommunalen Spitzenverbände das preislimitierte Vorkaufsrecht weiterentwickelt werden; die Gemeinden sollten insbesondere die Möglichkeit erhalten, durch eine Vorkaufsrechtssatzung festzulegen, dass das Vorkaufsrecht in diesen Gebieten grundsätzlich zum Verkehrswert ausgeübt werde.16

dd) Des Weiteren sieht der Regierungsentwurf in § 24 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BauGB vor, dass auch die Innenentwicklung als Allgemeinwohlgrund die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen kann, soweit hierfür ein städtebauliches Konzept auch unter Nutzung eines Flächenkatasters besteht. Um zu verhindern, dass das Vorkaufsrecht in diesem Fall allein aus Gründen der Bodenbevorratung ausgeübt wird, muss die Gemeinde nachvollziehbar darlegen, dass ein Grundstück für die Innenentwicklung in Betracht kommt. Dies kann anhand eines entsprechenden städtebaulichen Konzepts nach dem vorgeschlagenen § 176a BauGB erfolgen.17

ee) Weiterhin soll in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB ein neues Vorkaufsrecht für un- bzw. geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden. Dazu gehören insbesondere Grundstücke, deren Nutzung aufgegeben wurde, oder untergenutzte Grundstücke mit geringfügiger Bebauung, z.B. Nebenanlagen, wie Garagen. Auf die Entwicklung des Grundstücks im zeitlichen Verlauf soll es nicht ankommen.

§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB setzt voraus, dass ein dringender Wohnbedarf besteht, der mit entsprechender Bebauung der dem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke gedeckt werden kann, d.h. die Grundstücke müssen vorwiegend für eine Wohnbebauung geeignet sein. Anders als in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB erfolgt keine Beschränkung auf vorwiegend der Wohnnutzung dienende Gebiete nach der Baunutzungsverordnung. Maßstab für einen dringenden Wohnbedarf soll ein durch gemeindliche Satzung festgelegtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt sein. Was unter einem „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ zu verstehen ist, wird in § 201a BauGB definiert. Danach liegen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.18

ff) Schließlich soll die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB von zwei auf drei Monate verlängert werden. Die Verbände, die der Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts aufgeschlossen gegenüberstehen, begrüßten in der Anhörung auch die vorgeschlagene Fristverlängerung;19 vereinzelt wurde eine noch weiter gehende Ausdehnung der Ausübungsfrist vorgeschlagen.20

b) Bebauungsplan zur Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau

Durch einen neu einzufügenden § 9 Abs. 2d BauGB soll die Gemeinde für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB in einem Bebauungsplan festsetzen können, dass insbesondere nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen oder bei denen ein Vorhabenträger sich dazu verpflichtet, die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Die vorgeschlagene Regelung lehnt sich an die sektoralen Bebauungspläne zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche (§ 9 Abs. 2a BauGB) oder zur Steuerung von Vergnügungsstätten (§ 9 Abs. 2b BauGB) an. Sie soll für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB die Festsetzung von Flächen für Wohnbebauung möglich machen; des Weiteren soll ermöglicht werden, dass die Errichtung nur zulässig ist, wenn die Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen oder wenn sich der Vorhabenträger dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung einzuhalten. Durch den sektoralen Bebauungsplan soll das Prüfprogramm für Bauleitplänesoll verkürzt werden und den Gemeinden spürbar mehr Zeit und Arbeitserleichterungen bringen.21

In Stellungnahmen zum Regierungsentwurf wird die Einführung eines sektoralen Bebauungsplans begrüßt22 und teilweise kritisch gesehen, da er als zusätzliches Planverfahren die Gefahr in sich trage, Planungsverfahren weiter zu verzögern,23 und überdies ein „Instrument der Mangelverwaltung“ sei, das die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht entschärfe.24 Zum Teil wird auch kritisiert, dass sich die vorgeschlagene Regelung des § 9 Abs. 2d BauGB allein auf die Schaffung von Wohnraum beziehe und den Gedanken der gewachsenen europäischen Stadt, die durch eine Nutzungsmischung von Handel, Gastgewerbe, Handwerk, Dienstleistungen, Kultur- und Kreativwirtschaft und Produktion besteche, außer Acht lasse. Da gerade das innerstädtische Gewerbe einem Strukturwandel unterliege, sei darüber nachzudenken, wie Bauland für eine ansiedlungsfreudige, lebendige Stadt mit einer Vielfalt an Nutzungen bereitgestellt werden könne.25

c) Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten

Der erleichterten Schaffung von Wohnraum dient auch die ergänzende Regelung in § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, wonach als Gemeinwohlgrund für die Erteilung einer Befreiung auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung in Betracht kommen. Daneben soll ein neuer Abs. 3 eingefügt werden, wonach in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die durch Satzung der Gemeinde zu bestimmen sind, mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall auch dann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden kann, wenn die Grundzüge der Planung berührt sind. Die Befreiung muss allerdings, auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen, mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Mit dieser Regelung folgt die Bundesregierung einem Vorschlag der Baulandkommission. Diese hatte angeregt, das Tatbestandsmerkmal „Grundzüge der Planung“ behutsam zu lockern, um im Rahmen einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB ausnahmsweise ein Abweichen vom Maß der baulichen Nutzung (z.B. bei der Aufstockung) zu ermöglichen. Diese Dispensmöglichkeit ist im Regierungsentwurf in zweifacher Hinsicht rückgebunden. Zum einen setzt sie eine erhebliche Gefährdung der Wohnraumversorgung voraus und knüpft deshalb an das Vorliegen eines durch gemeindliche Satzung bestimmten angespannten Wohnungsmarktes i.S.d. § 201a BauGB an. Zum anderen soll die Befreiung abweichend von § 36 BauGB nur mit Zustimmung der Gemeinde erfolgen dürfen.26 Die Zustimmung soll als erteilt gelten, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werde; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde soll die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleichstehen, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben sei. Einer Änderung des § 36 BauGB bedürfe es nicht, da die Zustimmung als stärkere Beteiligungsform das gemeindliche Einvernehmen mit umfasse.27

Der Bundesrat weist in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf darauf hin, dass von der geplanten Befreiungsmöglichkeit zugunsten des Wohnungsbaus auch Industrie- oder Gewerbegebiete betroffen sein könnten. Bisher sei dort das Wohnen ausgeschlossen. Nicht-Wohngebiete würden in Bebauungsplänen festgesetzt, um dort insbesondere wohnunverträgliche Betriebe anzusiedeln. Bei Zulassung von Ausnahmen und Befreiungen entstünden nicht nur ungesunde Wohnverhältnisse, die Gewerbebetriebe seien zudem in ihrer Existenz bedroht, da die Einschränkung der Produktionsgrundlage (Produktionsstätte) drohe.28

d) Erleichterungen des Wohnungsbaus im unbeplanten Innen- und Außenbereich

Nach Maßgabe des Regierungsentwurfs soll § 34 Abs. 3a BauGB um eine Regelung erweitert werden, wonach bei der Errichtung von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nicht nur im Einzelfall, sondern in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden kann.

Diese Neuregelung wird in der Wirtschaft kritisch gesehen, weil sie befürchten lasse, dass Wohngebäude in gewerblichen Strukturen entstünden und Konflikte auslösten. Der Bestand benachbarter emittierender Betriebe und die Funktion benachbarter Gewerbe- und Industriegebiete dürften durch die Ansiedlung von Wohngebäuden nicht beeinträchtigt werden.29

Der Regierungsentwurf sieht mit Blick auf den Strukturwandel in der Landwirtschaft zudem vor, im Außenbereich die Umnutzung ehemals privilegierter landwirtschaftlicher Gebäude insbesondere in Wohnungen zu erleichtern.30 Hierzu werden für § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 vor Buchst. a BauGB Änderungen vorgeschlagen, wodurch die mehrfache Umnutzung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ursprünglich privilegiert errichteten Gebäudes erleichtert wird. Ferner soll die Anzahl der nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. f BauGB zulässigen Wohnungen von derzeit drei Wohnungen je Hofstelle auf fünf Wohnungen je Hofstelle erhöht werden. Schließlich ist beabsichtigt, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c BauGB insofern zu erweitern, als es in Zukunft ausreichend sein soll, dass das neu zu errichtende Gebäude zuvor längere Zeit vom Eigentümer genutzt wurde. Hierdurch soll ein Ersatzbau auch dann ermöglicht werden, wenn der Eigentümer im Zeitpunkt des Neubaus nicht mehr in dem zu ersetzenden Gebäude wohnt, aber vormals einmal darin gewohnt hat.31

e) Erweiterung des Baugebots

Zu den umstrittenen Neuerungen gehört die Erweiterung32 des in § 176 BauGB geregelten, in der Praxis bislang aber nur selten zur Anwendung gebrachten Baugebots.

aa) Nach der in § 176 Abs. 1 BauGB neu einzufügenden Nr. 3 soll die Gemeinde den Eigentümer im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes verpflichten können, innerhalb einer angemessenen Frist sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind und wenn es sich um ein durch Satzung der Gemeinde bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.33 Dabei kann die Gemeinde auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der Nutzung anordnen.

Mit der Schaffung des neuen § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB würden Baugebote über die Errichtung von Wohneinheiten auch in denjenigen Baugebieten der BauNVO ermöglicht, in denen Wohnnutzungen neben anderen Nutzungen regelhaft zulässig sind.34 Das sind vor allem Mischgebiete nach § 6 BauNVO und Urbane Gebiete nach § 6a BauNVO. Die Formulierung „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ knüpft an die Legaldefinition in § 201a BauGB an.

Nach Maßgabe des neu zu fassenden § 176 Abs. 3 BauGB hat die Gemeinde von dem Baugebot abzusehen, wenn die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen einem Eigentümer nicht zuzumuten ist. Weiter hat die Gemeinde bis fünf Jahre nach Inkrafttreten der Neuregelung von der Verfügung eines Baugebots Abstand zu nehmen, wenn ein Eigentümer im Falle des § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB glaubhaft macht, dass ihm die Durchführung des Vorhabens aus Gründen des Erhalts der Entscheidungsbefugnis über die Nutzung des Grundstücks für seinen Ehegatten oder eine in gerader Linie verwandte Person nicht zuzumuten ist.35 Die Regelung soll den besonderen persönlichen Beziehungen und Näheverhältnissen im engen Familienkreis des Eigentümers Rechnung tragen. Dadurch könne das Grundstück insbesondere als Altersvorsorge oder finanzielle Absicherung im Familienbesitz gehalten werden.36

Ob § 176 Abs. 3 BauGB damit alle Fallgestaltungen erfasst, die mit Blick auf den erheblichen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG vom Baugebot auszunehmen sind, erscheint fraglich.37 § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB unterliegt damit verfassungsrechtlichen Bedenken.

bb) Eine weitere Erleichterung für die Gemeinde bei der Anwendung des Baugebots schafft § 176 Abs. 4 Satz 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde bei einem Übernahmeverlangen des Eigentümers gemäß § 176 Abs. 4 Satz 1 BauGB eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, ein gemeinwohlorientiertes Wohnungsbauunternehmen, eine Wohnungsgenossenschaft oder eine gemeinnützige Stiftung mit der Bebauung beauftragen. Dies ermöglicht der Gemeinde, das Grundstück zugunsten eines Dritten zu übernehmen, wenn dieser in der Lage ist, die Baumaßnahme innerhalb einer angemessenen Frist durchzuführen, und sich hierzu vertraglich verpflichtet. Das soll ein schlankeres, schnelleres und kostengünstigeres Verfahren ermöglichen, da nur ein Eigentumswechsel stattfindet und damit Grunderwerbssteuern und Erwerbskosten gespart werden.38

Anm. der Redaktion:

Der Beitrag wird in der nächsten Ausgabe des juris PraxisReport Öffentliches Baurecht fortgesetzt.


Fußnoten


1)

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, lag der durchschnittliche Kaufwert baureifer Grundstücke 2019 bei 189,78 Euro pro Quadratmeter. Zehn Jahre zuvor waren es noch rund 122,00 Euro (zitiert nach BT-Drs. 19/24053 v. 05.11.2020).

2)

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode (www.bundesregierung.de), Zeilen 5081 ff.

3)

BMI, Gemeinsame Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Gemeinden. Ergebnisse des Wohngipfels am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt, S. 1.

4)

BMI, Gemeinsame Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Gemeinden. Ergebnisse des Wohngipfels am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt, S. 7 f.

5)

Zur Tätigkeit der Baulandkommission vgl. auch BT-Drs. 19/24444 v. 18.11.2020.

6)

Empfehlungen auf Grundlage der Beratungen in der Kommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (Baulandkommission) v. 02.07.2019.

7)

BT-Drs. 19/24838 v. 30.11.2020. Aus dem Schrifttum: Kment, ZRP 2020, 179; Burgi, NVwZ 2020, 257.

8)

BR-Drs. 686/20 (Beschluss) v. 18.12.2020.

9)

Zustimmend die kommunalen Spitzenverbände (Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dstgb.de], S. 6 ff.).

10)

Vgl. hierzu die Stellungnahme Nr. 85/2020 der Bundesrechtsanwaltskammer aus Dezember 2020 (www.brak.de), S. 3.

11)

Begründung zu Art. 1 Nr. 10 des Gesetzentwurfs.

12)

So zutreffend die Bundesrechtsanwaltskammer in ihrer Stellungnahme Nr. 85/2020 aus Dezember 2020 (www.brak.de), S. 3; ähnlich der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 7.

13)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 7.

14)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 7; ebenso der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 3; GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.gdw.de), S. 8; SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 3.

15)

Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp. (www.mieterbund.de), S. 2.

16)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 7.

17)

Begründung zu Art. 1 Nr. 10 des Gesetzentwurfs.

18)

Begründung zu Art. 1 Nr. 11a des Gesetzentwurfs. Dezidiert kritisch hierzu die Bundesrechtsanwaltskammer in ihrer Stellungnahme Nr. 85/2020 aus Dezember 2020 (www.brak.de), S. 4 f.; ebenso der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK), der die mangelnde Bestimmtheit der unbestimmten Formulierungen, wie „deutlich übersteigt“, „geringer Leerstand“ und „große Nachfrage“ moniert (Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dihk.de], S. 11),

19)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 8; Deutsche Mieterbund (DMB), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp. (www.mieterbund.de), S. 2.

20)

SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 4.

21)

Vogel, in: BR, Sitzung v. 18.12.2020, Plenarprot. 998, S. 513.

22)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 4 ff.; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 3.

23)

GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.gdw.de), S. 5.

24)

Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 6.

25)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 5.

26)

Zu verfassungsrechtlichen Bedenken in Bezug auf die kommunale Planungshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG vgl. den DIHK sie in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp., S. 9.

27)

Begründung zu Art. 1 Nr. 13 des Gesetzentwurfs.

28)

BR-Drs. 686/20 v. 18.12.2020, S. 6. Ablehnend etwa auch die SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 4; zustimmend hingegen der GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.gdw.de), S. 9.

29)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 9. Die Gefahr einer städtebaulichen Fehlentwicklung sehen auch die kommunalen Spitzenverbände (Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dstgb.de], S. 9).

30)

Diesem Vorschlag zustimmend: Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 9; SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 4. Kritisch der Deutsche Mieterbund (DMB), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.mieterbund.de), S. 4: Die Regelungen hätten keinen Bezug zum sozialen Wohnungsbau oder zu Mietpreisgrenzen in sonstiger Form und seien zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums deshalb nicht zielführend.

31)

Begründung zu Art. 1 Nr. 15 des Gesetzentwurfs.

32)

Zustimmend: Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 9; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 4; Deutsche Mieterbund (DMB), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp. (www.mieterbund.de), S. 2 f . – Ablehnend: Haus & Grund Deutschland, Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 5 f.

33)

Zustimmend Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 9 f.; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 4.

34)

Begründung zu Art. 1 Nr. 20a des Gesetzentwurfs.

35)

Vorkehrungen gegen eine missbräuchliche Inanspruchnahme dieser Regelung fordert der Deutsche Mieterbund (DMB) in seiner Stellungnahme vom 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp. (www.mieterbund.de), S. 3. Kritisch ebenso die kommunalen Spitzenverbände (Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dstgb.de], S. 10).

36)

Begründung zu Art. 1 Nr. 20b des Gesetzentwurfs.

37)

Zweifelnd auch die Bundesrechtsanwaltskammer in ihrer Stellungnahme Nr. 85/2020 aus Dezember 2020 (www.brak.de), S. 4.

38)

Begründung zu Art. 1 Nr. 20c des Gesetzentwurfs.



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