Coronavirus & Mietrecht (Symbolbild)
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Miet- und Pachtrecht bei COVID-19:
Keine Kündigung bei Zahlungseinstellung?

Können Mieter und Pächter von Immobilien aufgrund von Corona die Zahlung einstellen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen? Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat der Gesetzgeber in Art. 240 EGBGB besondere Regelungen dazu eingeführt. Dr. Michael Tiedemann, Richter am Landgericht, derzeit abgeordnet an das Amtsgericht Ansbach, stellt die aktuelle Rechtslage zur Kündigungsbeschränkung im vorliegenden Gastbeitrag dar.

Der Beitrag behandelt ein wegen der sich stets verändernden Krisenlage hochaktuelles Thema. Nach Erscheinen können sich sehr schnell Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben. Unser Autor gibt die ihm bekannte Sach- und Rechtslage mit Stand vom 16.04.2020 wieder.

Hintergrund und Einführung

Seit Anfang des Jahres 2020 und sodann massiv ab März 2020 wurden bekanntermaßen in Deutschland und in vielen anderen Ländern nicht nur der Europäischen Union, sondern weltweit, zur Eindämmung bzw. Verlangsamung der Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) ganz erhebliche Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und des Wirtschaftslebens vorgenommen. Diese reichen von strikten Ausgangssperren (wie etwa zunächst in der von der Pandemie betroffenen Stadt Wuhan in China oder aktuell in Italien, Frankreich oder Spanien) über die etwa in Bayern (vgl. BayIfSMV, BayMBl. 2020 Nr. 158, zuletzt geändert durch BayMBl. 2020 Nr. 162) und dem Saarland (Allgemeinverfügung zum Vollzug des Infektionsschutzgesetzes (IfSG), SaarlABl. 2020 I, S. 194) verordneten Ausgangsbeschränkungen über Kontaktverbote und dem Verbot von kulturellen wie sportlichen Veranstaltungen, Messen, der vorübergehenden Schließung von Schulen und Kindertageseinrichtungen sowie von Gastronomiebetrieben und Einzelhandelsgeschäften.

Mit diesen Maßnahmen gehen für viele Künstler, Freiberufler, Selbständige und Unternehmen, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus dem Betrieb dieser Einrichtungen und Unternehmen oder aus öffentlichen Veranstaltungen bestritten haben oder deren Einnahmen und Umsätze davon abhängig sind, teilweise ganz erhebliche Einkommens- und Einnahmeverluste einher. Der Gesetzgeber sah daher berechtigt das Risiko, dass wirtschaftlich von diesen Maßnahmen Betroffene bis zur Aufhebung derselben – und teilweise sicherlich auch darüber hinaus – nicht oder nur eingeschränkt in der Lage sein werden, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen (vgl. BT-Drs. 19/18110 vom 24.03.2020, S. 2).

Zum 1. April 2020 tritt daher nun das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (im Folgenden: COVID-19-FolgenG, BGBl. 2020 I, S. 569) in Kraft. Mit diesem hat der Gesetzgeber für das Zivilrecht in Art. 240 EGBGB besondere Regelungen eingeführt, welche Schuldnern, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, im Ausgangspunkt die Möglichkeit einräumen sollen, die Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen, ohne dass hieran für sie nachteilige rechtliche Folgen geknüpft werden (vgl. BT-Drs. 19/18110 vom 24.03.2020, S. 4).

Im Folgenden werden die sich aus dem COVID-19-FolgenG ergebenden Konsequenzen für das Miet- und Pachtrecht im Überblick dargestellt und erste erkennbare Fragestellungen erörtert werden. Die künftige Auslegung und Anwendung der COVID-19-bedingten Kündigungsbeschränkung in der mietrechtlichen Praxis wird mit Spannung zu verfolgen sein.

Gegenstand des neuen Art. 240 § 2 EBGBG

Zum Zweck der Vermeidung negativer rechtlicher Folgen im Mietrecht und Pachtrecht wurde durch Art. 240 § 2 EGBGB (BGBl. 2020 I, S. 569, 573) das Kündigungsrecht des Vermieters dahin beschränkt, dass ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund gekündigt werden kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Hiervon darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden (Art. 240 § 2 Abs. 2 EGBGB). Die Regelungen gelten entsprechend für Pachtverträge (Art. 240 § 2 Abs. 3 EGBGB). Diese Beschränkung des Kündigungsrechts ist nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden (Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB). Soweit der Zahlungsverzug mit den Mieten/Pachtzinsen für April bis Juni 2020 auch darüber hinaus bestehen bleibt, kann eine Kündigung mithin hierauf wieder gestützt werden.

Keine Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzinszahlung nach § 535 BGB

In der Tagespresse finden sich Berichte von großen Handelsketten, welche angekündigt haben, ihre Mietzinsen vor dem Hintergrund COVID-19 bedingter Schließungen ihrer Geschäfte zunächst nicht weiter zu bezahlen, um Stundung zu bitten oder nur unter Vorbehalt der Rückforderung zu leisten (vgl. etwa: „Mietenstopp wegen Coronavirus - So verteidigen sich Deichmann, Adidas und H&M“, Spiegel Online, zuletzt aufgerufen am 31.03.2020) oder nur unter Vorbehalt der Rückforderung zu leisten (vgl. etwa : Gassmann, M., Adidas war nur der Anfang – Jetzt verweigern sogar die Profiteure die Miete, Welt Online, zuletzt aufgerufen am 06.04.2020).

Ein Anspruch auf solche Stundungen oder Minderungen der Miete ergibt sich aus dem COVID-19-FolgenG nicht (vgl. auch ausführlich: Sittner, NJW 2020, S. 1169 ff.). Vielmehr regelt das Gesetz lediglich die Folgen der Nichtleistung von Mietzahlungen im Hinblick auf das Kündigungsrecht des Vermieters oder Verpächters. Das COVID-19-FolgenG berührt die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Mietzinses grundsätzlich nicht und führt weder zu einem Erlöschen noch zu einer Stundung des Mietzinsanspruchs des Vermieters für den Zeitraum April bis Juni 2020. Vielmehr nimmt Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB ausdrücklich auf die Nichtleistung trotz Fälligkeit Bezug – in der Stundung einer Forderung liegt hingegen stets das Herausschieben ihrer Fälligkeit (vgl. BGH, Beschluss vom 25. 3. 1998 - VIII ZR 298/97 – juris Rn. 10 m.w.N.), so dass Art. 240 § 2 EGBGB bereits nach seinem Wortlaut keine Regelung zu einer Stundung des Mietzinses enthält. Es verbleibt bei der Fälligkeit der Mietzahlung (ebenso: Herlitz, jurisPR-MietR 8/2020 Anm. 1). Einer Stundungsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien steht die Vorschrift aber selbstverständlich auch nicht entgegen. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, schuldet der Mieter weiterhin den Mietzins und gerät in der Regel auch ohne gesonderte Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) durch die Nichtzahlung in Verzug mit der Folge, dass auf die nicht gezahlte Miete Verzugszinsen geschuldet sind (§ 288 BGB). Auch der klageweisen Geltendmachung der Miete samt Verzugszinsen steht Art. 240 § 2 EGBGB nicht entgegen, da dieser den Anspruch auf Mietzahlung unberührt lässt und lediglich eine Beschränkung des Rechts des Vermieters zur Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung regelt.

Vertretenmüssen der Nichtzahlung der Miete trotz COVID-19-Pandemie

Fraglich ist jedoch, ob der Mieter die Nichtzahlung der Miete im Zeitraum April bis Juni 2020 aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie i.S.d. §§ 286 Abs. 4, 276 BGB zu vertreten hat. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter in jedem Fall seine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit zu vertreten hat (vgl. etwa Seichter in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 276 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 35 m.w.N.). Hiervon sollte - auch wenn der Mieter wegen erheblicher Einkommensverluste durch die Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie die Mietzinsen nicht bezahlen kann - nicht abgewichen werden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB, welcher einen Ausschluss des Kündigungsrechts und keinen Ausschluss des Vertretenmüssens des Mieters vorsieht.

Reichweite der Beschränkung des Kündigungsrechts

Art. 240 § 2 S. 1 EGBGB schließt allgemein die Kündigung durch den Vermieter allein aufgrund COVID-19-bedingter Nichtleistung der Miete aus. Keine Auswirkungen hat die Regelung daher auf das Kündigungsrecht des Mieters. Auch das Kündigungsrecht des Vermieters wird nur teilweise durch die Regelung ausgeschlossen, nämlich soweit dieses seinen Grund allein in einer Nichtleistung der Miete aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie findet. Sonstige Kündigungsrechte bleiben ausdrücklich unberührt (Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 3 EGBGB). Die Beschränkung gilt dabei im Rahmen ihrer Voraussetzungen sowohl für die fristlose wie für die ordentliche Kündigung. Auch wirksame vertragliche Kündigungsrechte wegen Zahlungsverzögerungen sind aus denselben Gründen von der Beschränkung erfasst (vgl. auch Schmidt-Kessel/Möllnit, NJW 2020, S. 1103 (S. 1105)).

Kündigungen aus anderen Gründen, etwa wegen Verletzung sonstiger Pflichten aus dem Mietverhältnis oder etwa die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen über Gewerbeimmobilien nach § 542 BGB, bleiben bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zulässig (Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 3 EGBGB).

Voraussetzungen der Kündigungsbeschränkung nach Art. 240 § 2 EGBGB

Die Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters gemäß Art. 240 § 2 EGBGB wegen COVID-19-bedingter Nichtzahlung der Miete sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

  • Das zu kündigende Miet- oder Pachtverhältnis muss ein solches über Grundstücke oder Räume einschließlich Wohnräume i.S.d. § 578 Abs. 1 und 2 BGB sein.
  • Nach dem Wortlaut des Art. 240 § 2 EGBGB greift die Kündigungsbeschränkung nur wegen COVID-19-bezogener Nichtleistung der Miete (also Mietzins sowie Nebenkostenvorausleistung) für die Monate April, Mai und/oder Juni 2020. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bei Nichtleistung hinsichtlich anderer Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis (etwa Nebenkostenabrechnungen, Schadensersatzansprüchen oder Kautionszahlungen) wäre danach weiterhin möglich. Aus der Begründung des Gesetzes ergibt sich, dass der Gesetzgeber offensichtlich nur das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete im Blick hatte (vgl. BT-Drs. 19/18110 vom 24.03.2020, S. 4, S. 36). Der Zweck des Gesetzes könnte zwar dafür sprechen, dem Mieter auch bei Verweigerung oder Einstellung von Zahlungen auf andere Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis vor einer Kündigung als sich für ihn hieraus nachteilige rechtliche Folge zu schützen (vgl. BT-Drs. 19/18110 vom 24.03.2020, S. 4). Dies hat der Gesetzgeber aber ausweislich der Formulierung des Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB sowie der Gesetzesbegründung gerade nicht vorgesehen. Eine erweiternde Auslegung ist angesichts des klaren Wortlauts der Regelung abzulehnen.
  • Das „Beruhen“ der Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie setzt Kausalität zwischen beiden voraus. Die Auswirkungen der Pandemie müssen somit conditio sine qua non für die Nichtleistung sein. Keine Kündigungsbeschränkung nach Art. 240 § 2 EGBGB besteht hingegen, wenn die Nichtleistung auf anderen Gründen als den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, etwa wenn der Mieter seine Arbeitsstelle und damit seine Leistungsfähigkeit aufgrund einer bereits vor dem März 2020 erfolgten Kündigung oder Aufgabe seiner selbständigen Tätigkeit verloren hat. Auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht die Nichtleistung nach dem Gesetzeszweck auch dann nicht, wenn der Mieter aus seinem Vermögen oder seinen sonstigen, von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie nicht betroffenen Einnahmen in der Lage ist, die Miete zu leisten und die Nichtleistung ohne Liquiditätsschwierigkeiten zum Zwecke der Kostenersparnis des Mieters erfolgt. Wenn die Nichtleistung der Miete auf anderen Gründen beruht, verbleibt es bei dem Kündigungsrecht des Vermieters. Fraglich ist, ob und in welchem Umfang der Mieter zum Zwecke der Herstellung seiner Leistungsfähigkeit zur Verwertung von Vermögen verpflichtet ist (vgl. hierzu auch Schmidt-Kessel/Möllnit, NJW 2020, S. 1103 (S. 1105 f.) sowie Herlitz, jurisPR-MietR 8/2020 Anm. 1 unter Ziff. III.2). Jedenfalls beruht die Nichtleistung nach dem Gesetzeszweck dann nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, wenn der Mieter aus seinen kurzfristig zugänglichen Ersparnissen oder seinen sonstigen, von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie nicht betroffenen Einnahmen in der Lage ist, die Miete zu leisten und die Nichtleistung ohne Liquiditätsschwierigkeiten zum Zwecke der Kostenersparnis des Mieters erfolgt.
  • Die Nichtleistung verursachende Auswirkungen können dabei die in der Gesetzesbegründung ausgeführten wirtschaftlichen Folgen in Form von Einkommensverlusten des Mieters aufgrund zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie getroffener Maßnahmen, aber auch eine Infektion selber oder das Vorliegen eines Infektionsverdachts mit notwendiger Quarantäne und daraus folgenden Einkommensverlusten sein.
  • Die Einschränkung, dass der Vermieter nicht „allein“ aus dem Grund einer COVID-19-bedingten Nichtleistung kündigen darf, führt dazu, dass eine Kündigung wegen Nichtleistung der Miete weiterhin zulässig bleibt, soweit diese nicht nur auf Nichtleistung im genannten Zeitraum oder Nichtleistung wegen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie gestützt wird. Soweit also der Mieter bereits den Mietzins im März 2020 nicht oder nicht vollständig bezahlt hat und dann durch die Nichtleistung im Zeitraum ab 1. April bis 30. Juni 2020 (und COVID-19-bedingt) den monatlich geschuldeten Betrag i.S.d. § 569 Abs. 3 S. 1 BGB überschreitet oder die Voraussetzung gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB erfüllt, dürfte der Kündigungsausschluss nach Art. 240 § 2 EGBGB nicht greifen: der Kündigungsgrund beruht dann nicht „alleine“ auf den Folgen der COVID-19-Krise, sondern war bereits zuvor angelegt (so auch Sittner, NJW 2020, S. 1169 (S. 1173)). Gleiches hat zu gelten, wenn der Mieter wegen im Juni 2020 weiterhin bestehender, COVID-19-bedingter Zahlungsschwierigkeiten den Mietzins nicht bezahlt und die Mietzinszahlung auch für den Monat Juli 2020 unterlässt. Erst durch die Nichtleistung im Juli wäre die Erheblichkeitsschwelle gem. § 569 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 2 Ziff. 3 lit. a) BGB überschritten. Das Kündigungsrecht wird dann nicht „allein“ durch den in Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB genannten Grund begründet, sondern erst durch Umstände, die nicht mehr in dem von Art. 240 § 2 EGBGB erfassten Zeitraum liegen.

Glaubhaftmachung durch Mieter

Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB sieht vor, dass der Mieter den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft zu machen hat. Hieraus ergibt sich zunächst eine Pflicht des Mieters, bei Berufung auf die Kündigungsbeschränkung gegenüber dem Vermieter die Ursache der Nichtleistung in der COVID-19-Pandemie darzulegen. In welcher Form und in welcher Intensität die geforderte Glaubhaftmachung zu erfolgen hat, ist nicht näher geregelt. Ausgehend von der Regelung des § 294 ZPO dürften insoweit alle Beweismittel einschließlich der Versicherung an Eides statt zulässig sein. Glaubhaft gemacht ist danach eine Behauptung, wenn eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Oktober 2010 – V ZB 210/09 –, juris Rn. 7 m.w.N.). Zum Zwecke der Beweissicherung ist zu empfehlen, dass der Mieter den Nachweis des Zusammenhangs gegenüber dem Vermieter schriftlich erbringt. Welche Informationen, Angaben und Unterlagen hierbei im Einzelnen mitzuteilen und vorzulegen sind, kann angesichts der vielfältigen Einzelfallgestaltungen nicht allgemein gesagt werden. Es sollten aber die für betroffene Monate vorgesehenen Einnahmen und deren COVID-19-bedingten Wegfall sowie die damit verbundenen Liquiditätsschwierigkeiten belegt werden. Geeignete Mittel können nach der Gesetzesbegründung etwa der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein (vgl. BT-Drs. 19/18110 vom 24.03.2020, S. 36). Der Vermieter soll durch die Glaubhaftmachung in die Lage versetzt werden, zu prüfen, ob die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie tatsächlich ursächlich für die Nichtleistung sind und es dem Mieter deshalb nicht möglich war, die Miete zu bezahlen.

Rechtsfolge der Kündigungsbeschränkung und Durchsetzung

Bei der Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters/Verpächters in Art. 240 § 2 Abs. 1 handelt es sich um ein gesetzliches Verbot der Ausübung des ihm grundsätzlich zustehenden Gestaltungsrechts i.S.d. § 134 BGB. Sie ist eine Einwendung, die im Prozess von Amts wegen zu berücksichtigen ist (vgl. Nassall in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 134 BGB (Stand: 22.01.2020) Rn. 56 f.) und zur Nichtigkeit der Kündigung ex tunc führt.

Dem Mieter ist bei Nichtzahlung der Miete innerhalb des gesetzlichen Zeitraums zu empfehlen, den Vermieter sogleich auf den Hintergrund i.S.d. Art. 240 § 2 EGBGB hinzuweisen und die Glaubhaftmachung zeitnah vorzunehmen – beides zum Zwecke der Beweissicherung idealerweise schriftlich. Soweit eine Kündigung dennoch entgegen der Beschränkung erfolgen sollte, kann der Mieter dieser durch Berufung auf Art. 240 § 2 EGBGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die im Wohnraummietrecht für einen Widerspruch gem. § 574 BGB sonst erforderliche Interessenabwägung entfällt angesichts des gesetzlichen Verbots der Kündigung. Im Rahmen eines auf die Kündigung gestützten Prozesses muss der sich auf die Nichtigkeit der Kündigung gem. Art. 240 § 2 EGBGB berufende Mieter/Pächter die tatbestandlichen Voraussetzungen hierfür darlegen und beweisen (vgl. ebenda, Rn. 57 m.w.N.).

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