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WEG-Reform: 10 Antworten zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts

Am 01.12.2020 ist das umfassend durch das WEMoG novellierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Neben dem Umgang mit baulichen Änderungen – etwa zur Barrierefreiheit oder zur Errichtung einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge – ergeben sich u.a. Änderungen für die Willensbildung der Eigentümer und die Qualifizierung der Verwalter. Wir bedanken uns bei Dr. Felix Wobst für seine Bereitschaft, uns diese und weitere Neuregelungen im Wohnungseigentumsrecht zu erläutern.

1. Durch die kürzlich in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurden das WEG umfassend modernisiert. Welche Entwicklungen gaben dazu die wesentlichen Impulse?

Das WEG wurde 1951 geschaffen. Damals ging es vor allem darum, alle vorhandenen Kräfte zu nutzen, um die vom Krieg zerstörten Städte wiederaufzubauen und neuen Wohnraum zu schaffen. Nicht im Fokus stand dagegen das, was wir heute allzu oft erleben und woran das WEG oftmals scheiterte: Die Verwaltung einer in die Tage gekommenen Immobilie. Die Veränderungsfeindlichkeit des „alten“ WEG zu überwinden, war eines der zentralen Anliegen der Reform. Daneben ging es vor allem um die sinnvolle Einbindung der rechtsfähigen Gemeinschaft in das System der Verwaltung. Diese Neuordnung der Rechtsbeziehungen kann man als eigentlichen Kern der Reform bezeichnen.

2. Das WEG trifft auf die Elektromobilität: Wann haben Wohnungseigentümer einen Anspruch zum Einbau einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge?

Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch, auf eigene Kosten eine Ladesäule zu errichten. Die Gemeinschaft kann aber über die Einzelheiten mit Stimmenmehrheit beschließen. So kann etwa über technische Details beschlossen werden und über die Frage, ob der bauwillige Wohnungseigentümer selber bauen darf oder der Verwalter auf seine Rechnung.

3. Die Reform soll auch die energetische Modernisierung des Wohnungseigentums begünstigen – welche Regelungen wurden dazu getroffen?

Das Thema „Bauliche Veränderungen“ wurde durch die Reform völlig neu aufgerollt. Der Gesetzgeber stand vor der Aufgabe, dass er einerseits Modernisierungen befördern wollte, aber zugleich finanziell Schwache Wohnungseigentümer nicht überfordern wollte. Herausgekommen ist ein differenziertes und durchaus komplexes System, das sich in den vollständig neugefassten §§ 20 und 21 WEG findet. Im Grundsatz gilt: Alle Modernisierungen können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG), bezahlen müssen aber nur die bauwilligen Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 3 WEG). Eine Ausnahme gilt jedoch insbesondere für Maßnahmen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. An ihnen müssen sich alle Wohnungseigentümer finanziell beteiligen (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG). Das gilt natürlich gerade für energetische Modernisierungen.

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4. Welchen weiteren Streitthemen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat sich der Gesetzgeber angenommen?

Ein großes Thema ist immer die Jahresabrechnung. Hier wurde in der Vergangenheit oft erbittert um Marginalien gestritten, z.B. welche Informationen in welcher Form enthalten sein müssen. Damit macht die Reform Schluss: Erfolgreich angefochten werden kann ein Beschluss über die Jahresabrechnung nur noch, wenn er einen zahlungsrelevanten Mangel enthält oder einfacher ausgedrückt: Wenn die Vorschuss- oder Nachschussbeträge falsch sind.

5. Die WEG-Reform hat auch Auswirkungen auf das Mietrecht: Welche Regelungen betreffen auch das Mietverhältnis – wann haben Mieter z.B. auch einen Anspruch auf den Einbau einer Ladesäule?

Ja, die WEG-Reform hat am Rande auch das Mietrecht reformiert: Grundsätzlich hat auch jeder Mieter einen Anspruch auf Errichtung einer Ladesäule, solange dies dem Vermieter zumutbar ist (§ 554 BGB). Es hängt also von einer Abwägung im Einzelfall ab.

Eine weitere Neuerung gibt es speziell für Mieter von Eigentumswohnungen: Die Verteilung der Betriebskosten richtet sich künftig grundsätzlich nach dem Maßstab, der auch zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 BGB). Das vereinfacht die Betriebskostenabrechnung erheblich. Außerdem müssen Mieter beschlossene bauliche Veränderungen in gleichem Maße dulden, wie sie Modernisierungen ihres Vermieters dulden müssen.

6. Welche Änderungen sieht das neue WEG für die Wohnungseigentümerversammlung der Eigentümer vor?

Hier gab es einige punktuelle Änderungen: So beträgt die Ladungsfrist nunmehr drei Wochen (§ 24 Abs. 3 S. 2 WEG). Außerdem ist jede Versammlung beschlussfähig, egal wie viele Wohnungseigentümer anwesend sind. Das Thema „Zweitversammlung“ ist damit vom Tisch. Wer sich auf der Versammlung vertreten lassen möchte, muss zudem künftig eine Vollmacht in Textform vorlegen. Dafür genügt etwa ein E-Mail, sei es ausgedruckt oder auf dem Smartphone.

7. Gerade durch die Corona-Pandemie wurde klar, dass die Online-Eigentümerversammlung sinnvoll und manchmal notwendig ist. Sind die Wohnungseigentümer dafür bereit?

Das Thema „Online-Eigentümerversammlung“ ist zweischneidig: Einerseits kann der Einsatz moderner Kommunikationsmittel eine Erleichterung darstellen, gerade wenn die Eigentümer nicht am gleichen Ort wohnen. Auf der anderen Seite – und auch das haben die letzten Monate gezeigt – werden gerade kontroverse Diskussionen nicht einfacher, wenn sie „online“ geführt werden. Der Gesetzgeber hat sich deshalb zu Recht für einen Mittelweg entschieden: Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss erlauben, dass sich Eigentümer zur Versammlung zuschalten. Einen Anspruch darauf gibt es aber nicht. Keinesfalls darf aber auf eine reine Online-Versammlung umgestellt werden. Denn jeder Wohnungseigentümer hat weiterhin das Recht, physisch an der Versammlung teilzunehmen.

8. Wie wurde der Verwaltungsbeirat durch das neue WEG novelliert?

Der Verwaltungsbeirat wurde gestärkt und flexibilisiert: Zum einen kann die Zahl der Beiräte künftig durch Beschluss festgelegt werden (§ 29 Abs. 1 WEG). Zum anderen haften unentgeltlich tätige Beiräte nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 2 WEG). Der Vorsitzende vertritt zudem die rechtsfähige Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Dadurch steigt natürlich auch die Verantwortung des Beirats.

9. Betroffen von der WEG-Reform sind auch die Verwalter: Zum Nachweis ihrer Qualifikation wird eine Zertifizierung vorgesehen, aber auch die Kündigung erleichtert. Worin liegen die wesentlichen Änderungen?

Vor allem zwei Bereiche sind für Verwalter von besonderer Bedeutung:

Erstens können die Wohnungseigentümer sich jederzeit, auch grundlos, von einem Verwalter trennen (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Der Rechtsausschuss hat das noch verschärft: Im Fall der Abberufung endet der Verwaltervertrag und damit die Vergütung spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG).

Zweitens muss jeder Verwalter, der ab 1.12.2022 bestellt wird, eine Prüfung vor der IHK abgelegt haben, ansonsten ist seine Bestellung anfechtbar (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a, § 48 Abs. 4 WEG). Die Details der Prüfung werden in einer noch zu erlassenden Rechtsverordnung geregelt.

10. Hat der Gesetzgeber mit der WEG-Reform seine Ziele erreicht? Wo sehen Sie noch Bedarf für konkretisierende Rechtsprechung oder weitere gesetzliche Novellierung?

Aus meiner Sicht hat der Gesetzgeber das WEG fit für die Zukunft gemacht. Er hat viele alte Zöpfe abgeschnitten und klare Strukturen geschaffen, die es ermöglichen, auch heute noch unbekannte Fragen nach allgemeinen verbandsrechtlichen Prinzipien zu lösen. Klar ist aber auch, dass durch eine so grundlegende Reform ebenso neue Probleme geschaffen werden. Spannend wird sicherlich, zu beobachten, wie die Rechtsprechung die Vorschriften zu baulichen Veränderungen in den §§ 20 und 21 WEG mit Leben füllen wird.

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