Immobilien: Grundstücksverkauf an den Ehegatten: Nach der Ehegattenschaukel ist vor dem Nießbrauchdepot

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stellen Abschreibungen oft die wichtigste Aufwandsposition dar. Mit dem in der Praxis äußerst beliebten Gestaltungsmodell der „Ehegattenschaukel“ ist es möglich, durch den fremdüblichen Verkauf der Immobilie an den Ehegatten neues Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch effektiv Steuern zu sparen. Kombiniert man dieses Modell anschließend noch mit der Einrichtung eines Nießbrauchdepots, lassen sich im Familienverbund weitere steuerliche Vorteile heben. Neben dem durch den fremdüblichen Verkauf erzeugten AfA-Potenzial zeichnet sich das Modell der „Ehegattenschaukel“ dadurch aus, dass weder Grunderwerbsteuer anfällt (§ 3 Nr. 4 GrEStG) noch Einkommensteuer, wenn die ­Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG überschritten ist. Somit wird ohne Steuerbelastung im Wege der Fremdfinanzierung vormals in der Immobilie gebundenes Kapital freigesetzt und in liquide Mittel „umgewandelt“. Zudem verbleibt die Immobilie im Familienbesitz, sodass man von zukünftigen potenziellen Wertsteigerungen profitieren kann. Doch nun stellt sich die Frage, wie diese neu gewonnenen liquiden Mittel steueroptimiert angelegt werden können und wie man im nächsten Schritt auch die Vermögensnachfolge vorausschauend vorantreiben kann, ohne allzu große erbschaft- und schenkungsteuerliche Belastungen. Die Antwort lässt sich in zwei Worten zusammenfassen: Aktien-ETF und Nießbrauchdepot!