juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22 - NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 - NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13 - NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17 - BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22 - NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22 - NZM 2024, 27 Rn. 34).
2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.

A.

Problemstellung

In Fachkreisen war dieses Urteil mit großer Spannung erwartet worden. Darf der Mieter, der einen Teil seines Wohnraums untervermieten will, von dem Untermieter für die Überlassung des Wohnraums mehr Miete verlangen, als der Mieter selbst an seinen Vermieter zahlen muss? Wird die Frage verneint, welche Konsequenzen ergeben sich dann für den Mieter?

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Ausgangspunkt des Rechtsfalls war eine Räumungsklage des Vermieters gegen seinen Hauptmieter, weil dieser von seinem Untermieter mehr Geld für die Wohnraumüberlassung gefordert hatte, als er selbst an den Vermieter zahlen musste.

Mietgegenstand war eine Zweizimmerwohnung, die der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 unterlag. Wegen eines Auslandsaufenthaltes hatte der Beklagte seine möblierte Wohnung von Februar 2020 bis Ende Oktober 2020 untervermietet. Die Nettomiete sollte 962 Euro betragen, während der Mieter selbst zu diesem Zeitpunkt für die unmöbliert angemietete Wohnung eine Nettomiete von 460 Euro an seinen Vermieter entrichtete. Eine entsprechende Anfrage des Mieters an die Hausverwaltung zwecks Erhalts einer Untermieterlaubnis wurde nicht beantwortet. Im November 2020 fragte diese allerdings an, ob er, der Mieter, in dem Mietobjekt noch wohne. Dies wurde von ihm mit dem Hinweis bejaht, dass er voraussichtlich noch bis zum folgenden Jahr im Ausland bleiben werde und für diesen Zeitraum die Wohnung untervermietet habe. Nach einer Besichtigung der Wohnung durch die Klägerin mahnte sie den Beklagten im Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte darauf hingewiesen hatte, dass er auf die Einnahmen der Untervermietung zur Erhaltung seiner Wohnung angewiesen sei, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28.02.2022 die fristlose und zugleich die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, die Berufung führte dagegen zur Verurteilung des Beklagten.

Die zugelassene Revision blieb erfolglos.

In seinen Entscheidungsgründen betont der BGH noch einmal seine Rechtsprechung zur Untermieterlaubnis. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter die Erlaubnis vom Vermieter verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran bestehe. Das berechtigte Interesse wurde durch den Senat sehr großzügig ausgelegt. Danach reichen vernünftige Gründe aus, die den Wunsch des Mieters nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (statt aller: BGH, Urt. v. 11.06.2014 - VIII ZR 349/13). Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, ebenfalls über § 553 BGB geschützt ist, hatte der Senat bislang noch nicht entschieden. Nach Auffassung des Senats ging der Gesetzgeber bei der Schaffung der Norm des § 553 BGB davon aus, damit einen angemessenen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Untervermietung zu schaffen, wobei dem Mieter möglichst der Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses verbleiben sollte. Es war jedenfalls nicht erkennbar die Intention des Gesetzgebers, dem Mieter mit der Untervermietung die Möglichkeit eine Gewinnerzielung zu eröffnen. Dieses Verständnis habe auch nicht der bisherigen Rechtsprechung des Senats zum „berechtigten Interesse“ des § 553 BGB zugrunde gelegen. Aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebe sich zwar, dass das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung Eigentum i.S.d. grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung ist (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93 - BVerfGE 89, 1 = NJW 2025, 3067). Dies entspreche ihrer existenziellen Bedeutung für den jeweiligen Bewohner. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung sei allerdings dem Eigentümer zugewiesen (BVerfG, Urt. v. 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87 - BVerfGE 79, 283 = NJW 2019, 3054). Daher schütze die grundrechtliche Position den Mieter über das Besitzrecht hinaus nicht soweit, dass er auch ein Recht zur gewinnbringenden Untervermietung habe.

Dass bei einer Kündigung auch der Untermieter die Wohnung verliere, beruhe auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers. Der Untermieter habe einen geringeren Bestandsschutz, so dass für ihn das Risiko bestehe, dass er einen Vertrag mit dem Hauptmieter schließe, obwohl dieser möglicherweise nicht zur Untervermietung berechtigt sei.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung überzeugt. Dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung durch die Untervermietung von Wohnraum zu ermöglichen, war niemals Intention des Gesetzgebers. Ein solches gesetzgeberisches Ansinnen wäre auch höchst verwerflich, da dann der Mieter die existenzielle Ressource Wohnung, zu deren Erschaffung er nichts beigetragen hat, für unlautere Gewinnabsichten nutzen könnte, und damit – wohnungspolitisch betrachtet – den Zugang zu dieser existenziellen Ressource durch die eingeleitete Preisspirale noch weiter verschärfen würde. Zudem würde der Mieter die gesetzgeberischen Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung konterkarieren, da bei derartigen Untermietverhältnissen § 549 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB zu prüfen ist (Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn. 24 f.).

Der Senat hat sich allerdings ausschließlich mit der Frage befasst, ob die Gewinnerzielungsabsicht des Mieters ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist. Dabei sind leider einige Fragen offengeblieben, die auch vom Landgericht nur teilweise angesprochen wurden.

Zum einen geht es um die Frage, ob die Untervermietung bei einem fehlenden berechtigten Interesse des Mieters eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Vermieters ermöglicht (so h.M.; vgl. nur Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 540 BGB Rn. 14; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 BGB Rn. 51). Die Literatur geht teilweise davon aus, dass die Gewinnerzielungsabsicht des Mieters nicht schädlich ist, soweit sie nicht das alleinige Ziel der Untervermietung durch den Mieter ist (Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn. 5a; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 540 BGB; Streyl, WuM 2024, 437, 439). Der Senat verhält sich zu dieser Frage nicht. Dennoch wird diese Auffassung nach der Senatsentscheidung nicht mehr zu halten sein. Es spielt keine Rolle, ob die Absicht, ein „Geschäft zu machen“, das alleinige Motiv ist. Hat der Mieter auch Interessen, die von der Rechtsordnung für die teilweise Überlassung des Wohnraums an Dritte anerkannt sind, müssen sie dennoch zurücktreten, wenn der Mieter dabei auch eine Gewinnerzielungsabsicht umsetzt und davon nicht Abstand nimmt. Aufgrund der existenziellen Bedeutung der Wohnung ist nach der hier vertretenen Auffassung die unerlaubte Verknappung von Wohnraum für Teile der Bevölkerung durch eine derartige Mietforderung mit den anderen Interessen nicht ausgleichsfähig. Umgekehrt betrachtet heißt dies, dass ein Mieter mit einem anerkannten „berechtigten Interesse“ gemäß § 553 BGB keinen Freibrief für zusätzliche Gewinne aus der Vermietung erhält.

Offengelassen hat der Senat die Frage, ob andere Leistungen des Mieters, die mit der Wohnraumvermietung zusammenhängen, wie beispielsweise die Nutzungsüberlassung des Mobiliars, von der verlangten Miete abzuziehen sind und die so geminderte Miete als Vergleichsmaßstab dient. Das Landgericht hatte diesen Aspekt angesprochen, aber als maßgeblichen Gesichtspunkt verworfen, denn der Mieter hätte sein Mobiliar sowie den weiteren Haushalt isoliert nicht vermieten können. Daher stehe es ihm nicht zu, Einnahmen zu generieren, die erst in Verbindung mit der Untervermietung möglich werden. Dieser Einwand ist gerechtfertigt, denn die Praxis zeigt, dass Zuschläge für die Möblierung häufig als Rechtfertigung für die Überschreitung angemessener Mieten dienen, ohne dass der Nutzen der Möblierung oder der Zustand des überlassenen Guts dies rechtfertigen könnte. Darüber hinaus ist unabhängig von diesem Gedanken die Untervermietung der Wohnung so eng mit der Vermietung des in der Wohnung vorhandenen Mobiliars verknüpft, dass sie ihr als notwendiger Bestandteil zugerechnet werden muss.

Vom Senat offengelassen ist auch die Frage, ob allein die Überschreitung einer gesetzlich vorgesehenen Mietobergrenze als ausreichend angesehen wird, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu verneinen. Allein die Frage impliziert, dass der Vermieter im Hauptmietverhältnis die Mietobergrenze eingehalten hat, weil ansonsten der Mieter kaum einen nennenswerten Gewinn realisieren könnte. Von Bedeutung wird diese Fragestellung daher vor allem dann, wenn eine Überschreitung der Mietobergrenze wegen ihrer Geringfügigkeit dem Mieter nicht angelastet werden soll. Das könnte vertretbar sein, wenn die Überschreitung so gering ist, dass die Versagung der Untermieterlaubnis beziehungsweise eine deswegen ausgesprochene Kündigung unverhältnismäßig wäre. Dies ist eine Einzelfallentscheidung. Wird die Geringfügigkeitsgrenze überschritten, ist die Gewinnerzielungsabsicht regelmäßig evident.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Für die Praxis bleibt zu hoffen, dass Bestrebungen von Mietern, die Möglichkeit der Untervermietung i.S.d. § 553 BGB als Einnahmequelle unter Ausbeutung schwächerer Marktteilnehmer zu sehen, keine Schule macht. Zu bedenken ist nämlich auch, dass dem Untermieter keinerlei Schutz zusteht, wenn dem Hauptmieter gekündigt wird. Mit dem Verlangen, einer – im Verhältnis zum Hauptmietvertrag – überhöhten Miete schädigt er sich nicht nur selbst, sondern auch seinen Vertragspartner, der dadurch ebenfalls seine Wohnung verliert.

Die verbleibenden Grauzonen sollten durch die zu erwartende Rechtsprechung ausgefüllt werden. Ausgesprochen hilfreich wäre dazu auch, § 549 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB zu streichen (so auch Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn. 24, 25).